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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface75.4m²
Coût Total102 240€
Loyer Annuel7 808€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 75.4 m²
Prix au m² : 1 220,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17,88 m²), 2 chambres, Balcon

Sur la commune de Limoges, investissez dans ce charmant appartement de type 3 bis de 75m² avec locataire en place depuis 2013. Il se compose d'une cuisine, d'une buanderie, d'un salon donnant sur loggia d'environ 5 m² offrant une vue dominante. Une salle de bain, 2 chambres ainsi que de nombreux rangements viennent agrémenter l'ensemble.  L'appartement bénéficie d'une vue panoramique et dégagée sur la ville de Limoges. Il s'accompagne d'une place de parking et d'une cave. Résidence sécurisée grâce à son gardien. Chauffage collectif gaz - eau chaude collective. Fenêtres double vitrage récente (2022). Locataire en place loyer de 600 € + 165 € de charges.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.857446, 1.251801
Total : 102 240€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 2 880€
Valeur du bien : 94 880€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.4m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 651€/mois
Loyer annuel estimé : 7808€/an
Fourchette totale : 519€ - 816€/mois
Fourchette annuelle : 6223€ - 9797€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 064,52 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 265 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :+11 735€ (+14.6%)
Marge achat-revente :-21 975€ (-27.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 536,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 671,20€
Coût de l'assurance :8 946,00€
Taxe foncière : 780,79€/an
Soit par mois : 65,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 165,00€/mois
Soit par an : 1 980,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 650,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, chauffage collectif au gaz en place.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage collectif en bon état.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système d'eau chaude
Aucune action nécessaire, eau chaude collective en place.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Eau chaude collective en bon état.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 880 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation:1 200€
    Peinture salle de bain: 12 m² × 30€/m² = 360€, Joints et robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 340€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les coûts pour la salle de bain prennent en compte la peinture anti-humidité. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 808 €/an
Calcul : 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 781 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 980 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 431 €
Revenus locatifs : +7 808 €
Charges déductibles : -9 431 €
Résultat foncier Année 1 : -1 623 €(Déficit de 1 623 €)
Imputable sur revenu global : 1 623 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 551 €/an
Revenus locatifs : +7 808 €
Charges déductibles : -6 551 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 257 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 808 €9 434 €3 435 €-1 626 €1 626 €--
27 964 €6 463 €3 344 €1 501 €---
38 123 €6 368 €3 250 €1 755 €---
48 286 €6 271 €3 152 €2 015 €---
58 452 €6 170 €3 051 €2 282 €---
68 621 €6 065 €2 947 €2 555 €---
78 793 €5 957 €2 838 €2 836 €---
88 969 €5 845 €2 727 €3 124 €---
99 148 €5 730 €2 611 €3 419 €---
109 331 €5 610 €2 491 €3 721 €---
119 518 €5 486 €2 367 €4 032 €---
129 708 €5 358 €2 239 €4 350 €---
139 902 €5 226 €2 107 €4 677 €---
1410 100 €5 088 €1 970 €5 012 €---
1510 302 €4 947 €1 828 €5 356 €---
1610 508 €4 800 €1 681 €5 709 €---
1710 719 €4 648 €1 529 €6 071 €---
1810 933 €4 491 €1 372 €6 442 €---
1911 152 €4 329 €1 210 €6 823 €---
2011 375 €4 161 €1 042 €7 214 €---
2111 602 €3 987 €868 €7 615 €---
2211 834 €3 807 €688 €8 027 €---
2312 071 €3 621 €502 €8 450 €---
2412 312 €3 428 €310 €8 884 €---
2512 559 €3 229 €110 €9 329 €---
TOTAL250 090 €130 517 €49 671 €119 573 €1 626 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 488 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 573 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 640 €-488 €+2 128 €
2+1 640 €+450 €+1 190 €
3+1 640 €+527 €+1 113 €
4+1 640 €+605 €+1 035 €
5+1 640 €+685 €+955 €
6+1 640 €+767 €+873 €
7+1 640 €+851 €+789 €
8+1 640 €+937 €+703 €
9+1 640 €+1 026 €+614 €
10+1 640 €+1 116 €+524 €
11+1 640 €+1 210 €+430 €
12+1 640 €+1 305 €+335 €
13+1 640 €+1 403 €+237 €
14+1 640 €+1 504 €+136 €
15+1 640 €+1 607 €+33 €
16+1 640 €+1 713 €-73 €
17+1 640 €+1 821 €-181 €
18+1 640 €+1 933 €-293 €
19+1 640 €+2 047 €-407 €
20+1 640 €+2 164 €-524 €
21+1 640 €+2 285 €-645 €
22+1 640 €+2 408 €-768 €
23+1 640 €+2 535 €-895 €
24+1 640 €+2 665 €-1 025 €
25+1 640 €+2 799 €-1 159 €
Total+41 000 €+35 872 €+5 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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