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Appartement 4 pièces 98 m²

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface98m²
Coût Total227 640€
Loyer Annuel13 739€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-597€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 673,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Rouen 4 pièce(s) 98.69 m2

ROUEN PREFECTURE -

EN EXCLUSIVITE, L'AGENCE VAL DE SEINE VOUS PROPOSE CET APPARTEMENT DE 99 m2 AVEC CAVE ET PARKING - au dernier étage avec ascenseur

Vous découvrirez un grand séjour lumineux donnant sur un balcon, une cuisine aménagée, 3 chambres, une salle de bains, une salle de douches, WC.

DIVERS: Chauffage collectif au gaz - local à vélos - place de parking en sous-sol.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Charges courantes : 1307 euros/ trimestre (chauffage, eau froide, charges générales, gardien) Nombre de lots principaux: 71

  • Prix de vente honoraires agence inclus : 164 000 euros Prix de vente net vendeur : 156 000 euros Honoraires agence à la charge de l'acquéreur : 8 000 euros TTC (5.13 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Référence annonce : 19871 Date de réalisation du diagnostic : 23/07/2024 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,13% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 156 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 740 € et 3 710 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.452454, 1.055762
Total : 227 640€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 50 520€
Valeur du bien : 214 520€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1145€/mois
Loyer annuel estimé : 13739€/an
Fourchette totale : 899€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 10789€ - 17495€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 191,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 866,52€
Coût de l'assurance :19 918,50€
Taxe foncière : 1 373,86€/an
Soit par mois : 114,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 435,67€/mois
Soit par an : 5 228,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 144,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 741,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-596,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif au gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 520 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:2 900€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2000€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:2 800€
    Carrelage: 6 m² × 50€/m² = 300€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Peinture:2 520€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 145 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 739 €/an
Calcul : 1 145 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 640 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 797 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 374 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 228 €/an
Calcul : 436 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 515 €
Revenus locatifs : +13 739 €
Charges déductibles : -65 515 €
Résultat foncier Année 1 : -51 776 €(Déficit de 51 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 376 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 995 €/an
Revenus locatifs : +13 739 €
Charges déductibles : -14 995 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 256 €/an(Déficit de 1 256 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30376.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 739 €65 522 €7 603 €-51 783 €21 400 €30 383 €30 383 €
214 013 €14 800 €7 401 €-786 €786 €-30 383 €
314 294 €14 590 €7 192 €-297 €297 €-30 383 €
414 580 €14 374 €6 975 €206 €--30 178 €
514 871 €14 150 €6 751 €721 €--29 456 €
615 169 €13 918 €6 519 €1 251 €--28 206 €
715 472 €13 678 €6 280 €1 794 €--26 412 €
815 781 €13 431 €6 032 €2 351 €--24 061 €
916 097 €13 174 €5 775 €2 923 €--21 138 €
1016 419 €12 909 €5 510 €3 510 €--17 628 €
1116 747 €12 635 €5 236 €4 113 €--13 516 €
1217 082 €12 351 €4 952 €4 731 €---
1317 424 €12 058 €4 659 €5 366 €---
1417 772 €11 754 €4 355 €6 018 €---
1518 128 €11 440 €4 041 €6 688 €---
1618 490 €11 115 €3 717 €7 375 €---
1718 860 €10 780 €3 381 €8 081 €---
1819 237 €10 432 €3 033 €8 805 €---
1919 622 €10 073 €2 674 €9 549 €---
2020 015 €9 701 €2 303 €10 313 €---
2120 415 €9 317 €1 918 €11 098 €---
2220 823 €8 919 €1 521 €11 904 €---
2321 240 €8 508 €1 109 €12 732 €---
2421 664 €8 083 €684 €13 582 €---
2522 098 €7 643 €244 €14 455 €---
TOTAL440 053 €345 353 €109 867 €94 700 €22 483 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 745 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 885 €-6 420 €+9 305 €
2+2 885 €-236 €+3 121 €
3+2 885 €-89 €+2 974 €
4+2 885 €0 €+2 885 €
5+2 885 €0 €+2 885 €
6+2 885 €0 €+2 885 €
7+2 885 €0 €+2 885 €
8+2 885 €0 €+2 885 €
9+2 885 €0 €+2 885 €
10+2 885 €0 €+2 885 €
11+2 885 €0 €+2 885 €
12+2 885 €+1 419 €+1 466 €
13+2 885 €+1 610 €+1 275 €
14+2 885 €+1 806 €+1 079 €
15+2 885 €+2 006 €+879 €
16+2 885 €+2 213 €+672 €
17+2 885 €+2 424 €+461 €
18+2 885 €+2 642 €+243 €
19+2 885 €+2 865 €+20 €
20+2 885 €+3 094 €-209 €
21+2 885 €+3 329 €-444 €
22+2 885 €+3 571 €-686 €
23+2 885 €+3 820 €-935 €
24+2 885 €+4 075 €-1 190 €
25+2 885 €+4 337 €-1 452 €
Total+72 125 €+32 465 €+39 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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