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Maison à vendre

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface170
Coût Total246 040
Loyer Annuel17 117
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-7
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 988,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

Venez découvrir cette maison d'architecte avec de très beaux volumes ! Idéal pour une grande famille ou pour avoir deux logements. Cette maison vous offre une première partie avec une vie de plain-pied comprenant : une entrée, une pièce de vie de 42 m2 avec cheminée foyer ouvert, une cuisine indépendante, un grand bureau indépendant de 12 m2, 2 chambres, une salle de bains et un WC séparé. La deuxième partie, attenante et communiquante à la première, offre : un palier, une cuisine, deux chambres, une salle de bains avec WC et un garage. Une chaufferie et caves viennent compléter l'ensemble. Terrain clôturé autour. Éléments techniques : tout-à-l'égout ; chauffage central au fioul ; double vitrable ; volets roulants électriques et manuels ; isolation par l'extérieur réalisée sur la deuxième partie ; puits ; potentiels nombre de chambre : 6.

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.413858, 0.709583
Total : 246 040
Prix d'acquisition : 168 000
Travaux : 64 600
Valeur du bien : 232 600
Frais de notaire : 13 440
Coût estimé : 13 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1426€/mois
Loyer annuel estimé : 17117€/an
Fourchette totale : 1114€ - 1827€/mois
Fourchette annuelle : 13365€ - 21922€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,71 €/m²
Basé sur :149 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 001
Prix d'achat :168 000
Décote à l'achat :-47 001 (-21.9%)
Marge achat-revente :-31 039€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 218,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 290,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 533,47
Coût de l'assurance :21 528,50
Taxe foncière : 1 711,69€/an
Soit par mois : 142,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 426,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 432,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 600(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:11 900
    Isolation combles: 170 m² × 70€/m² = 11900€
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 60 m² × 75€/m² = 4500€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 117 €/an
Calcul : 1 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 259 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 040 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 432
Revenus locatifs : +17 117
Charges déductibles : -75 432
Résultat foncier Année 1 : -58 315(Déficit de 58 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 915
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 832 €/an
Revenus locatifs : +17 117
Charges déductibles : -10 832
Résultat foncier Années 2+ : 6 285 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36914.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 11775 4408 267-58 32321 400 €36 923 €36 923 €
217 45910 6208 0476 839--30 084 €
317 80810 3937 8207 415--22 669 €
418 16510 1587 5858 006--14 662 €
518 5289 9157 3428 613--6 049 €
618 8989 6647 0919 235---
719 2769 4046 8319 873---
819 6629 1356 56210 527---
920 0558 8566 28311 199---
1020 4568 5685 99511 888---
1120 8658 2705 69712 595---
1221 2837 9625 38913 321---
1321 7087 6435 07014 065---
1422 1437 3134 74014 829---
1522 5856 9724 39915 614---
1623 0376 6194 04616 418---
1723 4986 2543 68117 244---
1823 9685 8763 30318 092---
1924 4475 4852 91218 963---
2024 9365 0802 50719 856---
2125 4354 6622 08920 773---
2225 9444 2291 65621 715---
2326 4623 7811 20822 681---
2426 9923 31874523 674---
2527 5322 83926624 693---
TOTAL548 260248 454119 533299 80621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 806
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 595-6 420+10 015
2+3 5950+3 595
3+3 5950+3 595
4+3 5950+3 595
5+3 5950+3 595
6+3 595+956+2 639
7+3 595+2 962+633
8+3 595+3 158+437
9+3 595+3 360+235
10+3 595+3 566+29
11+3 595+3 779-184
12+3 595+3 996-401
13+3 595+4 220-625
14+3 595+4 449-854
15+3 595+4 684-1 089
16+3 595+4 926-1 331
17+3 595+5 173-1 578
18+3 595+5 428-1 833
19+3 595+5 689-2 094
20+3 595+5 957-2 362
21+3 595+6 232-2 637
22+3 595+6 514-2 919
23+3 595+6 804-3 209
24+3 595+7 102-3 507
25+3 595+7 408-3 813
Total+89 875+89 942+-67
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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