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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface170m²
Coût Total246 040€
Loyer Annuel17 117€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 988,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

Venez découvrir cette maison d'architecte avec de très beaux volumes ! Idéal pour une grande famille ou pour avoir deux logements. Cette maison vous offre une première partie avec une vie de plain-pied comprenant : une entrée, une pièce de vie de 42 m2 avec cheminée foyer ouvert, une cuisine indépendante, un grand bureau indépendant de 12 m2, 2 chambres, une salle de bains et un WC séparé. La deuxième partie, attenante et communiquante à la première, offre : un palier, une cuisine, deux chambres, une salle de bains avec WC et un garage. Une chaufferie et caves viennent compléter l'ensemble. Terrain clôturé autour. Éléments techniques : tout-à-l'égout ; chauffage central au fioul ; double vitrable ; volets roulants électriques et manuels ; isolation par l'extérieur réalisée sur la deuxième partie ; puits ; potentiels nombre de chambre : 6.

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.413858, 0.709583
Total : 246 040€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 64 600€
Valeur du bien : 232 600€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1426€/mois
Loyer annuel estimé : 17117€/an
Fourchette totale : 1114€ - 1827€/mois
Fourchette annuelle : 13365€ - 21922€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,71 €/m²
Basé sur :149 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 001 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-47 001€ (-21.9%)
Marge achat-revente :-31 039€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 218,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 290,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 533,47€
Coût de l'assurance :21 528,50€
Taxe foncière : 1 711,69€/an
Soit par mois : 142,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 426,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 432,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 600 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:11 900€
    Isolation combles: 170 m² × 70€/m² = 11900€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 60 m² × 75€/m² = 4500€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 117 €/an
Calcul : 1 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 259 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 432 €
Revenus locatifs : +17 117 €
Charges déductibles : -75 432 €
Résultat foncier Année 1 : -58 315 €(Déficit de 58 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 832 €/an
Revenus locatifs : +17 117 €
Charges déductibles : -10 832 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 285 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36914.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 117 €75 440 €8 267 €-58 323 €21 400 €36 923 €36 923 €
217 459 €10 620 €8 047 €6 839 €--30 084 €
317 808 €10 393 €7 820 €7 415 €--22 669 €
418 165 €10 158 €7 585 €8 006 €--14 662 €
518 528 €9 915 €7 342 €8 613 €--6 049 €
618 898 €9 664 €7 091 €9 235 €---
719 276 €9 404 €6 831 €9 873 €---
819 662 €9 135 €6 562 €10 527 €---
920 055 €8 856 €6 283 €11 199 €---
1020 456 €8 568 €5 995 €11 888 €---
1120 865 €8 270 €5 697 €12 595 €---
1221 283 €7 962 €5 389 €13 321 €---
1321 708 €7 643 €5 070 €14 065 €---
1422 143 €7 313 €4 740 €14 829 €---
1522 585 €6 972 €4 399 €15 614 €---
1623 037 €6 619 €4 046 €16 418 €---
1723 498 €6 254 €3 681 €17 244 €---
1823 968 €5 876 €3 303 €18 092 €---
1924 447 €5 485 €2 912 €18 963 €---
2024 936 €5 080 €2 507 €19 856 €---
2125 435 €4 662 €2 089 €20 773 €---
2225 944 €4 229 €1 656 €21 715 €---
2326 462 €3 781 €1 208 €22 681 €---
2426 992 €3 318 €745 €23 674 €---
2527 532 €2 839 €266 €24 693 €---
TOTAL548 260 €248 454 €119 533 €299 806 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 595 €-6 420 €+10 015 €
2+3 595 €0 €+3 595 €
3+3 595 €0 €+3 595 €
4+3 595 €0 €+3 595 €
5+3 595 €0 €+3 595 €
6+3 595 €+956 €+2 639 €
7+3 595 €+2 962 €+633 €
8+3 595 €+3 158 €+437 €
9+3 595 €+3 360 €+235 €
10+3 595 €+3 566 €+29 €
11+3 595 €+3 779 €-184 €
12+3 595 €+3 996 €-401 €
13+3 595 €+4 220 €-625 €
14+3 595 €+4 449 €-854 €
15+3 595 €+4 684 €-1 089 €
16+3 595 €+4 926 €-1 331 €
17+3 595 €+5 173 €-1 578 €
18+3 595 €+5 428 €-1 833 €
19+3 595 €+5 689 €-2 094 €
20+3 595 €+5 957 €-2 362 €
21+3 595 €+6 232 €-2 637 €
22+3 595 €+6 514 €-2 919 €
23+3 595 €+6 804 €-3 209 €
24+3 595 €+7 102 €-3 507 €
25+3 595 €+7 408 €-3 813 €
Total+89 875 €+89 942 €+-67 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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