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Propriété 8 pièces 219 m²

Bien expiré
VilleBrassac (81)
Surface219m²
Coût Total197 850€
Loyer Annuel16 758€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 219 m²
Prix au m² : 547,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 8 pièces 219 m²

Située dans le charmant village de Brassac (81260), cette maison bénéficie d'un cadre de vie paisible, au coeur de notre joli village , à quelques minutes du Chateau . À proximité immédiate des écoles, du collège et d'une crèche, elle offre un emplacement idéal pour les familles. De plus, les transports en commun, tels que les bus, facilitent les déplacements quotidiens.

À l'extérieur, cette propriété dispose d'une cour intérieure offrant un espace extérieur privé, d'une remise idéale pour le rangement et de double garages pour le stationnement. Une terrasse, un balcon et une cave viennent compléter les aménagements extérieurs, offrant divers espaces pour profiter du plein air et du cadre pittoresque de Brassac (81260).

À l'intérieur, cette maison de village présente une superficie habitable généreuse de 219 m² répartis sur 8 pièces, dont 4 chambres lumineuses sur plusieurs étages . Avec 3 toilettes, 2 salles de bain, combles aménageables et une toiture en lauzes, elle offre confort et authenticité.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 120 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Melanie TAVERA, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Castres sous le numéro 985196765

Surface : 219 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Brassac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81260
Coordonnées : 43.630276, 2.502871
Total : 197 850€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 68 250€
Valeur du bien : 188 250€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1397€/mois
Loyer annuel estimé : 16758€/an
Fourchette totale : 1062€ - 1836€/mois
Fourchette annuelle : 12748€ - 22029€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :975,89 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 720 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-93 720€ (-43.9%)
Marge achat-revente :15 870€ (7.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 295,12€
Coût de l'assurance :17 311,87€
Taxe foncière : 1 675,81€/an
Soit par mois : 139,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 396,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 187,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 219 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (219 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau pour 219 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 250 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:10 950€
    Isolation toiture/combles: 219 m² × 50€/m² = 10950€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Couloir:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brassac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 397 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 758 €/an
Calcul : 1 397 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 850 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 456 €
Revenus locatifs : +16 758 €
Charges déductibles : -77 456 €
Résultat foncier Année 1 : -60 698 €(Déficit de 60 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 206 €/an
Revenus locatifs : +16 758 €
Charges déductibles : -9 206 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 552 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39298.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 758 €77 463 €6 844 €-60 705 €21 400 €39 305 €39 305 €
217 093 €9 033 €6 665 €8 060 €--31 245 €
317 435 €8 848 €6 479 €8 587 €--22 657 €
417 784 €8 655 €6 287 €9 128 €--13 529 €
518 139 €8 456 €6 088 €9 683 €--3 846 €
618 502 €8 250 €5 882 €10 252 €---
718 872 €8 037 €5 668 €10 836 €---
819 250 €7 815 €5 447 €11 434 €---
919 635 €7 586 €5 218 €12 048 €---
1020 027 €7 349 €4 981 €12 678 €---
1120 428 €7 104 €4 735 €13 324 €---
1220 837 €6 849 €4 481 €13 987 €---
1321 253 €6 586 €4 218 €14 667 €---
1421 678 €6 313 €3 945 €15 365 €---
1522 112 €6 031 €3 662 €16 081 €---
1622 554 €5 738 €3 370 €16 816 €---
1723 005 €5 435 €3 067 €17 570 €---
1823 465 €5 122 €2 753 €18 344 €---
1923 935 €4 797 €2 429 €19 138 €---
2024 413 €4 461 €2 092 €19 953 €---
2124 902 €4 112 €1 744 €20 789 €---
2225 400 €3 752 €1 383 €21 648 €---
2325 908 €3 378 €1 010 €22 530 €---
2426 426 €2 991 €623 €23 435 €---
2526 954 €2 591 €222 €24 364 €---
TOTAL536 766 €226 752 €99 295 €310 014 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 014 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 519 €-6 420 €+9 939 €
2+3 519 €0 €+3 519 €
3+3 519 €0 €+3 519 €
4+3 519 €0 €+3 519 €
5+3 519 €0 €+3 519 €
6+3 519 €+1 922 €+1 597 €
7+3 519 €+3 251 €+268 €
8+3 519 €+3 430 €+89 €
9+3 519 €+3 615 €-96 €
10+3 519 €+3 803 €-284 €
11+3 519 €+3 997 €-478 €
12+3 519 €+4 196 €-677 €
13+3 519 €+4 400 €-881 €
14+3 519 €+4 610 €-1 091 €
15+3 519 €+4 824 €-1 305 €
16+3 519 €+5 045 €-1 526 €
17+3 519 €+5 271 €-1 752 €
18+3 519 €+5 503 €-1 984 €
19+3 519 €+5 741 €-2 222 €
20+3 519 €+5 986 €-2 467 €
21+3 519 €+6 237 €-2 718 €
22+3 519 €+6 494 €-2 975 €
23+3 519 €+6 759 €-3 240 €
24+3 519 €+7 030 €-3 511 €
25+3 519 €+7 309 €-3 790 €
Total+87 975 €+93 004 €+-5 029 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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