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Propriété 8 pièces 219 m²

VilleBrassac (81)
Surface219
Coût Total197 850
Loyer Annuel16 758
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+209
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 219 m²
Prix au m² : 547,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 8 pièces 219 m²

Située dans le charmant village de Brassac (81260), cette maison bénéficie d'un cadre de vie paisible, au coeur de notre joli village , à quelques minutes du Chateau . À proximité immédiate des écoles, du collège et d'une crèche, elle offre un emplacement idéal pour les familles. De plus, les transports en commun, tels que les bus, facilitent les déplacements quotidiens.

À l'extérieur, cette propriété dispose d'une cour intérieure offrant un espace extérieur privé, d'une remise idéale pour le rangement et de double garages pour le stationnement. Une terrasse, un balcon et une cave viennent compléter les aménagements extérieurs, offrant divers espaces pour profiter du plein air et du cadre pittoresque de Brassac (81260).

À l'intérieur, cette maison de village présente une superficie habitable généreuse de 219 m² répartis sur 8 pièces, dont 4 chambres lumineuses sur plusieurs étages . Avec 3 toilettes, 2 salles de bain, combles aménageables et une toiture en lauzes, elle offre confort et authenticité.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 120 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Melanie TAVERA, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Castres sous le numéro 985196765

Surface : 219 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Brassac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81260
Coordonnées : 43.630276, 2.502871
Total : 197 850
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 68 250
Valeur du bien : 188 250
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1397€/mois
Loyer annuel estimé : 16758€/an
Fourchette totale : 1062€ - 1836€/mois
Fourchette annuelle : 12748€ - 22029€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :975,89 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 720
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-93 720 (-43.9%)
Marge achat-revente :15 870€ (7.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 295,12
Coût de l'assurance :17 311,87
Taxe foncière : 1 675,81€/an
Soit par mois : 139,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 396,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 187,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 219 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (219 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau pour 219 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 250(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:10 950
    Isolation toiture/combles: 219 m² × 50€/m² = 10950€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 200
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Couloir:200
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brassac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 397 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 758 €/an
Calcul : 1 397 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 850 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 456
Revenus locatifs : +16 758
Charges déductibles : -77 456
Résultat foncier Année 1 : -60 698(Déficit de 60 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 298
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 206 €/an
Revenus locatifs : +16 758
Charges déductibles : -9 206
Résultat foncier Années 2+ : 7 552 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39298.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 75877 4636 844-60 70521 400 €39 305 €39 305 €
217 0939 0336 6658 060--31 245 €
317 4358 8486 4798 587--22 657 €
417 7848 6556 2879 128--13 529 €
518 1398 4566 0889 683--3 846 €
618 5028 2505 88210 252---
718 8728 0375 66810 836---
819 2507 8155 44711 434---
919 6357 5865 21812 048---
1020 0277 3494 98112 678---
1120 4287 1044 73513 324---
1220 8376 8494 48113 987---
1321 2536 5864 21814 667---
1421 6786 3133 94515 365---
1522 1126 0313 66216 081---
1622 5545 7383 37016 816---
1723 0055 4353 06717 570---
1823 4655 1222 75318 344---
1923 9354 7972 42919 138---
2024 4134 4612 09219 953---
2124 9024 1121 74420 789---
2225 4003 7521 38321 648---
2325 9083 3781 01022 530---
2426 4262 99162323 435---
2526 9542 59122224 364---
TOTAL536 766226 75299 295310 01421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 014
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 519-6 420+9 939
2+3 5190+3 519
3+3 5190+3 519
4+3 5190+3 519
5+3 5190+3 519
6+3 519+1 922+1 597
7+3 519+3 251+268
8+3 519+3 430+89
9+3 519+3 615-96
10+3 519+3 803-284
11+3 519+3 997-478
12+3 519+4 196-677
13+3 519+4 400-881
14+3 519+4 610-1 091
15+3 519+4 824-1 305
16+3 519+5 045-1 526
17+3 519+5 271-1 752
18+3 519+5 503-1 984
19+3 519+5 741-2 222
20+3 519+5 986-2 467
21+3 519+6 237-2 718
22+3 519+6 494-2 975
23+3 519+6 759-3 240
24+3 519+7 030-3 511
25+3 519+7 309-3 790
Total+87 975+93 004+-5 029
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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