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Appartement 230 m² Saintes

Bien expiré
VilleSaintes (17)
Surface230m²
Coût Total226 480€
Loyer Annuel36 465€
Rentabilité16.10%
Cashflow/mois+1 549€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier offrant de nombreuses possibilités : Un 1er plateau de 155 m² environ, possibilité de faire 2 appartements. A l'étage : un appartement indépendant d'environ 73 m², 2 chambres, à rafraîchir. Le tout sur une parcelle de 1 100 m² environ. Idéal pour un projet locatif ou une activité commerciale grâce à son grand parking et sa localisation. Cet espace peut convenir à une activité de nuit comme un bar d'ambiance.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Saintes
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17100
Coordonnées : 45.750736, -0.594493
Total : 226 480€
Prix d'acquisition : 161 000€
Travaux : 52 600€
Valeur du bien : 213 600€
Frais de notaire : 12 880€
Coût estimé : 12 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 10.77€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 3039€/mois
Loyer annuel estimé : 36465€/an
Fourchette totale : 2478€ - 3726€/mois
Fourchette annuelle : 29736€ - 44717€/an
Rentabilité brute :16.10%
Fourchette de rentabilité :13.13% - 19.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 118,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :67,94€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 186,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 945,00€
Coût de l'assurance :20 383,20€
Taxe foncière : 3 646,53€/an
Soit par mois : 303,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 038,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 489,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 548,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salon/Pièces de vieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, réfection du sol
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 600 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Cuisine:24 500€
    Cuisine complète haut de gamme: 15 000€, Électroménager: 4 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol 30 m²: 50€/m² × 30 = 1 500€, Peinture 60 m² murs: 30€/m² × 60 = 1 800€, Électricité 2 chambres: 1 200€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Salon/Pièces de vie:500€
    Peinture murs et plafond 50 m²: 30€/m² × 50 = 1 500€, Réfection du sol 50 m²: 40€/m² × 50 = 2 000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saintes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 039 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 465 €/an
Calcul : 3 039 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 480 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 597 €
Revenus locatifs : +36 465 €
Charges déductibles : -64 597 €
Résultat foncier Année 1 : -28 131 €(Déficit de 28 131 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 731 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 997 €/an
Revenus locatifs : +36 465 €
Charges déductibles : -11 997 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 469 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6731.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 650 €(65% de 161 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 805 €/an
Calcul : 104 650 € × 3,636% = 3 805 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 465 €64 604 €7 542 €-28 139 €21 400 €6 739 €6 739 €
237 195 €11 803 €7 341 €25 392 €---
337 938 €11 595 €7 133 €26 343 €---
438 697 €11 380 €6 918 €27 317 €---
539 471 €11 158 €6 696 €28 314 €---
640 261 €10 927 €6 466 €29 333 €---
741 066 €10 690 €6 228 €30 376 €---
841 887 €10 444 €5 982 €31 444 €---
942 725 €10 189 €5 727 €32 536 €---
1043 579 €9 926 €5 464 €33 654 €---
1144 451 €9 654 €5 192 €34 797 €---
1245 340 €9 372 €4 910 €35 968 €---
1346 247 €9 081 €4 619 €37 166 €---
1447 172 €8 780 €4 318 €38 392 €---
1548 115 €8 468 €4 007 €39 647 €---
1649 077 €8 146 €3 685 €40 931 €---
1750 059 €7 813 €3 351 €42 246 €---
1851 060 €7 469 €3 007 €43 591 €---
1952 081 €7 113 €2 651 €44 969 €---
2053 123 €6 744 €2 282 €46 379 €---
2154 186 €6 363 €1 901 €47 823 €---
2255 269 €5 969 €1 507 €49 300 €---
2356 375 €5 561 €1 099 €50 813 €---
2457 502 €5 140 €678 €52 362 €---
2558 652 €4 704 €242 €53 949 €---
TOTAL1 167 994 €273 091 €108 945 €894 903 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 894 903 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 658 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 658 €-6 420 €+14 078 €
2+7 658 €+5 596 €+2 062 €
3+7 658 €+7 903 €-245 €
4+7 658 €+8 195 €-537 €
5+7 658 €+8 494 €-836 €
6+7 658 €+8 800 €-1 142 €
7+7 658 €+9 113 €-1 455 €
8+7 658 €+9 433 €-1 775 €
9+7 658 €+9 761 €-2 103 €
10+7 658 €+10 096 €-2 438 €
11+7 658 €+10 439 €-2 781 €
12+7 658 €+10 790 €-3 132 €
13+7 658 €+11 150 €-3 492 €
14+7 658 €+11 518 €-3 860 €
15+7 658 €+11 894 €-4 236 €
16+7 658 €+12 279 €-4 621 €
17+7 658 €+12 674 €-5 016 €
18+7 658 €+13 077 €-5 419 €
19+7 658 €+13 491 €-5 833 €
20+7 658 €+13 914 €-6 256 €
21+7 658 €+14 347 €-6 689 €
22+7 658 €+14 790 €-7 132 €
23+7 658 €+15 244 €-7 586 €
24+7 658 €+15 709 €-8 051 €
25+7 658 €+16 185 €-8 527 €
Total+191 450 €+268 471 €+-77 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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