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Maison à Rénover

Bien expiré
VilleXertigny (88)
Surface70m²
Coût Total90 690€
Loyer Annuel6 059€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 564,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

XERTIGNY, plein centre ville, maison mitoyenne d'un seul côté, d'environ 70m2 hab à rénover entièrement. Elle se compose d'une entrée, cuisine , salon, salle de bain & WC. A l'étage 3 chambres Combles Cellier et Cave Chauffage gaz de ville Fenêtre double vitrage bois ( 15 ans ) Assainissement tout à l'égout

Places de parking & commerces à proximité Taxe foncière 512 €/ an

Opportunité à saisir !

Ville : Xertigny
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88220
Coordonnées : 48.045190, 6.407070
Total : 90 690€
Prix d'acquisition : 39 500€
Travaux : 48 030€
Valeur du bien : 87 530€
Frais de notaire : 3 160€
Coût estimé : 3 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 505€/mois
Loyer annuel estimé : 6059€/an
Fourchette totale : 381€ - 670€/mois
Fourchette annuelle : 4569€ - 8036€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :26,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 477,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 640,74€
Coût de l'assurance :7 935,38€
Taxe foncière : 512,00€/an
Soit par mois : 42,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 504,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 520,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: 8 m² de carrelage, 1 cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments usés nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres nécessitant une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 030 €(686 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:2 800€
    Isolation combles perdus: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² de carrelage × 80€/m² = 160€, Ensemble sanitaire: 1 × 3000€ = 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 840€
  • Rénovation cuisine:12 980€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Carrelage 8 m² × 60€/m² = 480€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation chambres:9 000€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Revêtement sol (parquet flottant): 45 m² × 50€/m² = 2250€, Électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 2250€
  • Rafraîchissement salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Xertigny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 059 €/an
Calcul : 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 690 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 512 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 940 €
Revenus locatifs : +6 059 €
Charges déductibles : -51 940 €
Résultat foncier Année 1 : -45 880 €(Déficit de 45 880 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 480 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 910 €/an
Revenus locatifs : +6 059 €
Charges déductibles : -3 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24480.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675 €(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 059 €51 943 €3 083 €-45 883 €21 400 €24 483 €24 483 €
26 180 €3 831 €3 002 €2 349 €--22 134 €
36 304 €3 747 €2 918 €2 557 €--19 577 €
46 430 €3 660 €2 830 €2 770 €--16 807 €
56 559 €3 569 €2 740 €2 989 €--13 818 €
66 690 €3 476 €2 647 €3 214 €--10 604 €
76 824 €3 379 €2 550 €3 444 €--7 159 €
86 960 €3 279 €2 450 €3 681 €--3 479 €
97 099 €3 176 €2 346 €3 924 €---
107 241 €3 069 €2 239 €4 173 €---
117 386 €2 958 €2 128 €4 429 €---
127 534 €2 843 €2 013 €4 691 €---
137 685 €2 724 €1 895 €4 961 €---
147 838 €2 601 €1 772 €5 237 €---
157 995 €2 474 €1 644 €5 521 €---
168 155 €2 342 €1 513 €5 813 €---
178 318 €2 206 €1 376 €6 112 €---
188 484 €2 065 €1 235 €6 420 €---
198 654 €1 919 €1 089 €6 735 €---
208 827 €1 768 €938 €7 060 €---
219 004 €1 611 €782 €7 393 €---
229 184 €1 449 €620 €7 734 €---
239 367 €1 282 €452 €8 086 €---
249 555 €1 108 €279 €8 446 €---
259 746 €929 €100 €8 817 €---
TOTAL194 078 €113 406 €44 641 €80 672 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 272 €-6 420 €+7 692 €
2+1 272 €0 €+1 272 €
3+1 272 €0 €+1 272 €
4+1 272 €0 €+1 272 €
5+1 272 €0 €+1 272 €
6+1 272 €0 €+1 272 €
7+1 272 €0 €+1 272 €
8+1 272 €0 €+1 272 €
9+1 272 €+134 €+1 138 €
10+1 272 €+1 252 €+20 €
11+1 272 €+1 329 €-57 €
12+1 272 €+1 407 €-135 €
13+1 272 €+1 488 €-216 €
14+1 272 €+1 571 €-299 €
15+1 272 €+1 656 €-384 €
16+1 272 €+1 744 €-472 €
17+1 272 €+1 834 €-562 €
18+1 272 €+1 926 €-654 €
19+1 272 €+2 021 €-749 €
20+1 272 €+2 118 €-846 €
21+1 272 €+2 218 €-946 €
22+1 272 €+2 320 €-1 048 €
23+1 272 €+2 426 €-1 154 €
24+1 272 €+2 534 €-1 262 €
25+1 272 €+2 645 €-1 373 €
Total+31 800 €+24 202 €+7 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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