Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Spacieuse maison de campagne (245 m2)

Bien expiré
VilleButteaux (89)
Surface245m²
Coût Total262 020€
Loyer Annuel20 716€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 934,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

À 10 min de la gare SNCF (Paris) Spacieuse et lumineuse maison de campagne avec dépendances, comprenant une vaste entrée, un séjour avec poêle à bois ouvert sur une cuisine aménagée, un salon avec cheminée, une bibliothèque ainsi qu'une grande salle d'eau avec WC. À l'étage, un palier de 30 m² dessert quatre belles chambres ainsi que le futur emplacement d'une salle de bains avec WC (branchements déjà existants). Une grange, en partie aménagée en espace de vie, bénéficie d'une baie vitrée ouvrant sur une terrasse. Le chauffage est assuré par une chaudière à granulés neuve. Une remise avec tomettes anciennes et un four à pain en parfait état de fonctionnement complètent l'ensemble. L'ensemble est situé dans un environnement calme, sur un terrain de 2 820 m² traversé par un ru et agrémenté d'une mare. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/344467.pdf

Ville : Butteaux
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89360
Coordonnées : 47.980698, 3.799119
Total : 262 020€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 14 700€
Valeur du bien : 243 700€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1726€/mois
Loyer annuel estimé : 20716€/an
Fourchette totale : 1396€ - 2134€/mois
Fourchette annuelle : 16756€ - 25612€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :204 166 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :+24 834€ (+12.2%)
Marge achat-revente :-57 854€ (-28.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 283,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :65,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 349,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 119,19€
Coût de l'assurance :19 651,50€
Taxe foncière : 2 071,63€/an
Soit par mois : 172,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 726,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 521,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage existant (chaudière à granulés)
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé à 245 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 700 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 700€
    Isolation toiture/combles: 245 m² × 60€/m² = 14700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 716 €/an
Calcul : 1 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 020 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 786 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 072 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 093 €
Revenus locatifs : +20 716 €
Charges déductibles : -26 093 €
Résultat foncier Année 1 : -5 377 €(Déficit de 5 377 €)
Imputable sur revenu global : 5 377 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 393 €/an
Revenus locatifs : +20 716 €
Charges déductibles : -11 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 323 €/an
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 716 €26 101 €8 543 €-5 385 €5 385 €--
221 131 €11 171 €8 314 €9 959 €---
321 553 €10 934 €8 076 €10 620 €---
421 984 €10 688 €7 830 €11 296 €---
522 424 €10 434 €7 577 €11 990 €---
622 872 €10 172 €7 314 €12 700 €---
723 330 €9 901 €7 043 €13 429 €---
823 797 €9 621 €6 763 €14 176 €---
924 272 €9 331 €6 473 €14 941 €---
1024 758 €9 032 €6 174 €15 726 €---
1125 253 €8 723 €5 865 €16 530 €---
1225 758 €8 403 €5 545 €17 355 €---
1326 273 €8 073 €5 215 €18 201 €---
1426 799 €7 731 €4 874 €19 068 €---
1527 335 €7 378 €4 521 €19 956 €---
1627 881 €7 014 €4 156 €20 868 €---
1728 439 €6 637 €3 779 €21 802 €---
1829 008 €6 247 €3 390 €22 761 €---
1929 588 €5 845 €2 987 €23 743 €---
2030 180 €5 429 €2 571 €24 751 €---
2130 783 €4 999 €2 141 €25 785 €---
2231 399 €4 554 €1 696 €26 845 €---
2332 027 €4 095 €1 237 €27 932 €---
2432 668 €3 620 €762 €29 047 €---
2533 321 €3 130 €272 €30 191 €---
TOTAL663 549 €209 261 €123 119 €454 288 €5 385 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 615 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 454 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 716 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 350 €-1 615 €+5 965 €
2+4 350 €+2 988 €+1 362 €
3+4 350 €+3 186 €+1 164 €
4+4 350 €+3 389 €+961 €
5+4 350 €+3 597 €+753 €
6+4 350 €+3 810 €+540 €
7+4 350 €+4 029 €+321 €
8+4 350 €+4 253 €+97 €
9+4 350 €+4 482 €-132 €
10+4 350 €+4 718 €-368 €
11+4 350 €+4 959 €-609 €
12+4 350 €+5 207 €-857 €
13+4 350 €+5 460 €-1 110 €
14+4 350 €+5 720 €-1 370 €
15+4 350 €+5 987 €-1 637 €
16+4 350 €+6 260 €-1 910 €
17+4 350 €+6 541 €-2 191 €
18+4 350 €+6 828 €-2 478 €
19+4 350 €+7 123 €-2 773 €
20+4 350 €+7 425 €-3 075 €
21+4 350 €+7 735 €-3 385 €
22+4 350 €+8 053 €-3 703 €
23+4 350 €+8 380 €-4 030 €
24+4 350 €+8 714 €-4 364 €
25+4 350 €+9 057 €-4 707 €
Total+108 750 €+136 286 €+-27 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →