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vente - maison

VilleMontrevault (49)
Surface70.68m²
Coût Total88 089€
Loyer Annuel6 520€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 990 €
Surface : 70.68 m²
Prix au m² : 990,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Petit prix

L'ADRESSE vous propose en EXCLUSIVITÉ cette jolie maison de bourg de plus de 70 m² située en plein coeur de MONTREVAULT. Au premier étage, vous découvrirez une pièce de vie lumineuse de plus de 30 m² avec coin cuisine, ainsi qu'un WC. Le deuxième étage se compose d'un grand palier pouvant faire un bureau, de 2 belles chambres et d'une salle d'eau. Au rez-de-chaussée, un grand garage ainsi qu'une cave viennent compléter ce bien. Pour tout renseignement, contactez votre experte sur le secteur Emilie SECHER au 06 24 29 69 74. (9.36 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Montrevault
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49110
Coordonnées : 47.270000, -1.050000
Total : 88 089€
Prix d'acquisition : 69 990€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 82 490€
Frais de notaire : 5 599€
Coût estimé : 5 599€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.68m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6520€/an
Fourchette totale : 407€ - 725€/mois
Fourchette annuelle : 4884€ - 8704€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 626,51 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 962 €
Prix d'achat :69 990 €
Décote à l'achat :-44 972€ (-39.1%)
Marge achat-revente :26 873€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 089€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 467,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 492,92€
Coût de l'assurance :7 707,79€
Taxe foncière : 652,02€/an
Soit par mois : 54,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 521,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70.68 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70.68 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 520 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 089 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 522 €
Revenus locatifs : +6 520 €
Charges déductibles : -16 522 €
Résultat foncier Année 1 : -10 002 €(Déficit de 10 002 €)
Imputable sur revenu global : 10 002 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 022 €/an
Revenus locatifs : +6 520 €
Charges déductibles : -4 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 498 €/an
Prix d'achat du bien : 69 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 494 €(65% de 69 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 654 €/an
Calcul : 45 494 € × 3,636% = 1 654 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 520 €16 525 €3 065 €-10 005 €10 005 €--
26 651 €3 945 €2 985 €2 706 €---
36 784 €3 862 €2 902 €2 921 €---
46 919 €3 776 €2 816 €3 143 €---
57 058 €3 687 €2 727 €3 370 €---
67 199 €3 595 €2 635 €3 604 €---
77 343 €3 500 €2 539 €3 843 €---
87 490 €3 401 €2 440 €4 089 €---
97 639 €3 298 €2 338 €4 341 €---
107 792 €3 192 €2 232 €4 600 €---
117 948 €3 082 €2 122 €4 866 €---
128 107 €2 969 €2 008 €5 138 €---
138 269 €2 851 €1 890 €5 418 €---
148 435 €2 729 €1 768 €5 706 €---
158 603 €2 602 €1 642 €6 001 €---
168 775 €2 471 €1 511 €6 304 €---
178 951 €2 336 €1 375 €6 615 €---
189 130 €2 195 €1 235 €6 935 €---
199 312 €2 049 €1 089 €7 263 €---
209 499 €1 899 €938 €7 600 €---
219 689 €1 743 €782 €7 946 €---
229 882 €1 581 €620 €8 302 €---
2310 080 €1 413 €453 €8 667 €---
2410 282 €1 240 €279 €9 042 €---
2510 487 €1 060 €100 €9 427 €---
TOTAL208 844 €81 001 €44 493 €127 843 €10 005 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 001 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 369 €-3 001 €+4 370 €
2+1 369 €+812 €+557 €
3+1 369 €+876 €+493 €
4+1 369 €+943 €+426 €
5+1 369 €+1 011 €+358 €
6+1 369 €+1 081 €+288 €
7+1 369 €+1 153 €+216 €
8+1 369 €+1 227 €+142 €
9+1 369 €+1 302 €+67 €
10+1 369 €+1 380 €-11 €
11+1 369 €+1 460 €-91 €
12+1 369 €+1 542 €-173 €
13+1 369 €+1 626 €-257 €
14+1 369 €+1 712 €-343 €
15+1 369 €+1 800 €-431 €
16+1 369 €+1 891 €-522 €
17+1 369 €+1 985 €-616 €
18+1 369 €+2 080 €-711 €
19+1 369 €+2 179 €-810 €
20+1 369 €+2 280 €-911 €
21+1 369 €+2 384 €-1 015 €
22+1 369 €+2 490 €-1 121 €
23+1 369 €+2 600 €-1 231 €
24+1 369 €+2 713 €-1 344 €
25+1 369 €+2 828 €-1 459 €
Total+34 225 €+38 353 €+-4 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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