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Appartement 4 pièces 76 m²

VilleLandres (54)
Surface76m²
Coût Total108 680€
Loyer Annuel8 725€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois-227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 736,84 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ideal investissement Axe Luxembourg- Landres

LANDRES : En exclusivité / IDEAL INVESTISSEMENT.

Beau 4 pieces au 2eme étage 76 m² d'une residence calme et proche des commerces

Apprtement loué depuis juin 2019 au prix de 440 euros + 311 euros de charges comprenant eau chaude, chauffage, entretien exterieur, electricité des communs, TOM

Option garage fermé pour 7000 euros en sus Référence annonce : 11746MD017 Consommation énergétique : 230 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 45 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 10,71% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 50 000 €

Ville : Landres
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54970
Coordonnées : 49.319410, 5.801148
Total : 108 680€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 48 200€
Valeur du bien : 104 200€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 9.57€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8725€/an
Fourchette totale : 572€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6865€ - 11087€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 057,69 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :80 384 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-24 384€ (-30.3%)
Marge achat-revente :-28 296€ (-35.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :40,76€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 570,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 204,58€
Coût de l'assurance :12 226,50€
Taxe foncière : 872,46€/an
Soit par mois : 72,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 311,00€/mois
Soit par an : 3 732,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 727,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger possible
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200 €(634 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1100€ = 8800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Landres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 725 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 680 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 872 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 732 €/an
Calcul : 311 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 780 €
Revenus locatifs : +8 725 €
Charges déductibles : -56 780 €
Résultat foncier Année 1 : -48 055 €(Déficit de 48 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 580 €/an
Revenus locatifs : +8 725 €
Charges déductibles : -8 580 €
Résultat foncier Années 2+ : 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26655.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 725 €56 783 €3 490 €-48 059 €21 400 €26 659 €26 659 €
28 899 €8 489 €3 395 €410 €--26 248 €
39 077 €8 391 €3 297 €686 €--25 562 €
49 259 €8 290 €3 197 €969 €--24 593 €
59 444 €8 186 €3 092 €1 258 €--23 336 €
69 633 €8 078 €2 985 €1 554 €--21 781 €
79 825 €7 967 €2 874 €1 858 €--19 923 €
810 022 €7 852 €2 759 €2 170 €--17 753 €
910 222 €7 734 €2 640 €2 489 €--15 264 €
1010 427 €7 611 €2 517 €2 816 €--12 449 €
1110 635 €7 484 €2 391 €3 151 €--9 298 €
1210 848 €7 354 €2 260 €3 494 €---
1311 065 €7 219 €2 125 €3 846 €---
1411 286 €7 079 €1 985 €4 207 €---
1511 512 €6 935 €1 841 €4 577 €---
1611 742 €6 786 €1 692 €4 956 €---
1711 977 €6 632 €1 539 €5 345 €---
1812 217 €6 473 €1 380 €5 743 €---
1912 461 €6 309 €1 216 €6 152 €---
2012 710 €6 139 €1 046 €6 571 €---
2112 964 €5 964 €871 €7 000 €---
2213 224 €5 783 €690 €7 440 €---
2313 488 €5 596 €503 €7 892 €---
2413 758 €5 403 €310 €8 354 €---
2514 033 €5 204 €110 €8 829 €---
TOTAL279 453 €225 743 €50 205 €53 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 832 €-6 420 €+8 252 €
2+1 832 €0 €+1 832 €
3+1 832 €0 €+1 832 €
4+1 832 €0 €+1 832 €
5+1 832 €0 €+1 832 €
6+1 832 €0 €+1 832 €
7+1 832 €0 €+1 832 €
8+1 832 €0 €+1 832 €
9+1 832 €0 €+1 832 €
10+1 832 €0 €+1 832 €
11+1 832 €0 €+1 832 €
12+1 832 €+1 048 €+784 €
13+1 832 €+1 154 €+678 €
14+1 832 €+1 262 €+570 €
15+1 832 €+1 373 €+459 €
16+1 832 €+1 487 €+345 €
17+1 832 €+1 603 €+229 €
18+1 832 €+1 723 €+109 €
19+1 832 €+1 846 €-14 €
20+1 832 €+1 971 €-139 €
21+1 832 €+2 100 €-268 €
22+1 832 €+2 232 €-400 €
23+1 832 €+2 367 €-535 €
24+1 832 €+2 506 €-674 €
25+1 832 €+2 649 €-817 €
Total+45 800 €+18 902 €+26 898 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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