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Vente appartement 2 pièces 49,39 m² Nîmes (30900) - Superimmo

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface49m²
Coût Total86 640€
Loyer Annuel8 798€
Rentabilité10.15%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Quartier Saint-Césaire, à proximité immédiate de l'IUT, rue Jules-Raimu à Nîmes (30900), idéal pour un étudiant, un jeune actif ou un investissement locatif. Au sein d'une résidence fermée et sécurisée, venez découvrir cet appartement situé au 3ème étage sans ascenseur. Il se compose d'une entrée, d'un séjour, d'une chambre, d'une cuisine indépendante, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Le logement bénéficie du double vitrage sur l'ensemble des menuiseries, garantissant un meilleur confort thermique et acoustique. Vous profiterez également d'une cave ainsi que d'une place de parking privative, véritables atouts au quotidien. Les arrêts de bus IUT et Gallines sont accessibles à quelques pas, facilitant vos déplacements vers le centre-ville, les établissements d'enseignement et les principaux pôles d'activité de Nîmes. À visiter sans tarder !Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frAfficher plus

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.816576, 4.331945
Total : 86 640€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 81 600€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8798€/an
Fourchette totale : 575€ - 935€/mois
Fourchette annuelle : 6899€ - 11220€/an
Rentabilité brute :10.15%
Fourchette de rentabilité :7.96% - 12.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :502,4 €/m²
Basé sur :240 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :24 617 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :+38 383€ (+155.9%)
Marge achat-revente :-62 023€ (-251.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :424,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :21,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 446,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 710,81€
Coût de l'assurance :6 498,00€
Taxe foncière : 879,81€/an
Soit par mois : 73,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 57,20€/mois
Soit par an : 686,34€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 733,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Entretien parquet 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité - Mise aux normes:1 800€
    Mise aux normes électricité: 100€/m² × 12 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 798 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 640 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 248 €
Revenus locatifs : +8 798 €
Charges déductibles : -23 248 €
Résultat foncier Année 1 : -14 450 €(Déficit de 14 450 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 750 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 648 €/an
Revenus locatifs : +8 798 €
Charges déductibles : -4 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3750.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 798 €23 251 €2 825 €-14 453 €10 700 €3 753 €3 753 €
28 974 €4 575 €2 749 €4 399 €---
39 154 €4 496 €2 670 €4 657 €---
49 337 €4 415 €2 589 €4 921 €---
59 523 €4 331 €2 505 €5 192 €---
69 714 €4 245 €2 419 €5 469 €---
79 908 €4 155 €2 329 €5 753 €---
810 106 €4 062 €2 236 €6 044 €---
910 308 €3 967 €2 141 €6 342 €---
1010 515 €3 868 €2 042 €6 647 €---
1110 725 €3 765 €1 939 €6 959 €---
1210 939 €3 660 €1 834 €7 280 €---
1311 158 €3 550 €1 724 €7 608 €---
1411 381 €3 438 €1 611 €7 944 €---
1511 609 €3 321 €1 495 €8 288 €---
1611 841 €3 200 €1 374 €8 641 €---
1712 078 €3 076 €1 250 €9 002 €---
1812 319 €2 947 €1 121 €9 373 €---
1912 566 €2 814 €988 €9 752 €---
2012 817 €2 676 €850 €10 141 €---
2113 074 €2 534 €708 €10 540 €---
2213 335 €2 387 €561 €10 948 €---
2313 602 €2 235 €409 €11 367 €---
2413 874 €2 078 €252 €11 796 €---
2514 151 €1 916 €90 €12 235 €---
TOTAL281 806 €104 963 €40 711 €176 843 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848 €-3 210 €+5 058 €
2+1 848 €+194 €+1 654 €
3+1 848 €+1 397 €+451 €
4+1 848 €+1 476 €+372 €
5+1 848 €+1 558 €+290 €
6+1 848 €+1 641 €+207 €
7+1 848 €+1 726 €+122 €
8+1 848 €+1 813 €+35 €
9+1 848 €+1 903 €-55 €
10+1 848 €+1 994 €-146 €
11+1 848 €+2 088 €-240 €
12+1 848 €+2 184 €-336 €
13+1 848 €+2 282 €-434 €
14+1 848 €+2 383 €-535 €
15+1 848 €+2 486 €-638 €
16+1 848 €+2 592 €-744 €
17+1 848 €+2 701 €-853 €
18+1 848 €+2 812 €-964 €
19+1 848 €+2 926 €-1 078 €
20+1 848 €+3 042 €-1 194 €
21+1 848 €+3 162 €-1 314 €
22+1 848 €+3 284 €-1 436 €
23+1 848 €+3 410 €-1 562 €
24+1 848 €+3 539 €-1 691 €
25+1 848 €+3 671 €-1 823 €
Total+46 200 €+53 053 €+-6 853 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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