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Appartement à vendre

VillePont-d'Ain (01)
Surface72m²
Coût Total163 500€
Loyer Annuel7 724€
Rentabilité4.72%
Cashflow/mois-300€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 388,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Salon (total 18 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Pont d'ain proche entrée d'autoroute appartement T3 de 72 m² situé au 1er étage comprenant un séjour de 18 m², cuisine, salle d'eau, 2 chambres et 82 m² de combles aménageables. Cet appartement comprend également un garage de 24 m². euros HAI. HONORAIRES CHARGE VENDEUR.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

Claude POBEL agent commercial RSAC 514980069

Ville : Pont-d'Ain
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01160
Coordonnées : 46.053555, 5.348130
Total : 163 500€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 155 500€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7724€/an
Fourchette totale : 503€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 6036€ - 9885€/an
Rentabilité brute :4.72%
Fourchette de rentabilité :3.69% - 6.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 705,88 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 823 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-22 823€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-40 677€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :65,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 879,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 742,52€
Coût de l'assurance :19 620,00€
Taxe foncière : 772,41€/an
Soit par mois : 64,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 643,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-300,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon les possibilités) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état à améliorer
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état à améliorer
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(771 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-d'Ain (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 724 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 500 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 627 €
Revenus locatifs : +7 724 €
Charges déductibles : -62 627 €
Résultat foncier Année 1 : -54 903 €(Déficit de 54 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 503 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 127 €/an
Revenus locatifs : +7 724 €
Charges déductibles : -7 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33502.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 724 €62 632 €5 575 €-54 908 €21 400 €33 508 €33 508 €
27 879 €6 985 €5 428 €894 €--32 614 €
38 036 €6 833 €5 276 €1 203 €--31 411 €
48 197 €6 675 €5 118 €1 522 €--29 889 €
58 361 €6 512 €4 955 €1 849 €--28 041 €
68 528 €6 343 €4 786 €2 185 €--25 856 €
78 699 €6 169 €4 612 €2 530 €--23 327 €
88 873 €5 988 €4 431 €2 885 €--20 442 €
99 050 €5 801 €4 244 €3 249 €--17 193 €
109 231 €5 607 €4 050 €3 624 €--13 569 €
119 416 €5 407 €3 850 €4 009 €--9 560 €
129 604 €5 199 €3 642 €4 405 €---
139 796 €4 984 €3 427 €4 812 €---
149 992 €4 762 €3 205 €5 230 €---
1510 192 €4 532 €2 975 €5 660 €---
1610 396 €4 294 €2 737 €6 102 €---
1710 604 €4 047 €2 490 €6 556 €---
1810 816 €3 792 €2 235 €7 023 €---
1911 032 €3 528 €1 971 €7 504 €---
2011 253 €3 255 €1 698 €7 998 €---
2111 478 €2 972 €1 415 €8 506 €---
2211 707 €2 679 €1 122 €9 028 €---
2311 941 €2 376 €819 €9 565 €---
2412 180 €2 062 €505 €10 118 €---
2512 424 €1 737 €180 €10 686 €---
TOTAL247 405 €175 173 €80 743 €72 232 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 622 €-6 420 €+8 042 €
2+1 622 €0 €+1 622 €
3+1 622 €0 €+1 622 €
4+1 622 €0 €+1 622 €
5+1 622 €0 €+1 622 €
6+1 622 €0 €+1 622 €
7+1 622 €0 €+1 622 €
8+1 622 €0 €+1 622 €
9+1 622 €0 €+1 622 €
10+1 622 €0 €+1 622 €
11+1 622 €0 €+1 622 €
12+1 622 €+1 321 €+301 €
13+1 622 €+1 443 €+179 €
14+1 622 €+1 569 €+53 €
15+1 622 €+1 698 €-76 €
16+1 622 €+1 831 €-209 €
17+1 622 €+1 967 €-345 €
18+1 622 €+2 107 €-485 €
19+1 622 €+2 251 €-629 €
20+1 622 €+2 399 €-777 €
21+1 622 €+2 552 €-930 €
22+1 622 €+2 708 €-1 086 €
23+1 622 €+2 870 €-1 248 €
24+1 622 €+3 035 €-1 413 €
25+1 622 €+3 206 €-1 584 €
Total+40 550 €+24 538 €+16 012 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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