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Duplex 6 pièces 140 m²

Bien expiré
VilleSaint-Nicolas-de-Port (54)
Surface140m²
Coût Total176 340€
Loyer Annuel14 054€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 771,43 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 6 pièces 140 m²

SAINT NICOLAS DE PORT: Dans une très petite copropriété de 2 logements sans charges particulières. Appartement vendu loué dans un secteur calme de la ville. Ce duplex est composé d'une cuisine équipée ouverte sur une très grande pièce de vie, 4 chambres, une salle de bain, WC et buanderie. Disposant d'une entrée totalement privative, il possède également un jardin à l'avant de l'immeuble. Pour toutes demandes d'informations et/ou pour organiser une visite, merci de demander Stephane. BOUKO IMMOBILIER - ST NICOLAS DE PORT

Surface : 140 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/10/2024

Consommation énergie primaire : 195 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Saint-Nicolas-de-Port
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54210
Coordonnées : 48.630615, 6.301109
Total : 176 340€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 59 700€
Valeur du bien : 167 700€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1171€/mois
Loyer annuel estimé : 14054€/an
Fourchette totale : 938€ - 1463€/mois
Fourchette annuelle : 11254€ - 17552€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 181,11 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 355 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-57 355€ (-34.7%)
Marge achat-revente :-10 985€ (-6.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 937,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 351,81€
Coût de l'assurance :15 429,75€
Taxe foncière : 1 405,44€/an
Soit par mois : 117,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 171,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 054,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Mise à jour de l'électroménager et rafraîchissement des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - électroménager un peu daté
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des équipements de la buanderie
Quantité: buanderie complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 700 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation partielle cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Buanderie:1 200€
    Rafraîchissement buanderie: 8 m² × 150€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Nicolas-de-Port (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 171 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 054 €/an
Calcul : 1 171 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 405 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 870 €
Revenus locatifs : +14 054 €
Charges déductibles : -67 870 €
Résultat foncier Année 1 : -53 815 €(Déficit de 53 815 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 415 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 170 €/an
Revenus locatifs : +14 054 €
Charges déductibles : -8 170 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32415.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 054 €67 875 €6 153 €-53 821 €21 400 €32 421 €32 421 €
214 335 €8 015 €5 992 €6 321 €--26 101 €
314 622 €7 849 €5 826 €6 774 €--19 327 €
414 915 €7 676 €5 654 €7 238 €--12 089 €
515 213 €7 498 €5 475 €7 715 €--4 374 €
615 517 €7 313 €5 290 €8 204 €---
715 828 €7 122 €5 099 €8 706 €---
816 144 €6 923 €4 901 €9 221 €---
916 467 €6 718 €4 695 €9 749 €---
1016 796 €6 505 €4 482 €10 291 €---
1117 132 €6 284 €4 262 €10 848 €---
1217 475 €6 056 €4 033 €11 419 €---
1317 824 €5 820 €3 797 €12 005 €---
1418 181 €5 574 €3 552 €12 606 €---
1518 544 €5 321 €3 298 €13 224 €---
1618 915 €5 058 €3 035 €13 858 €---
1719 294 €4 785 €2 763 €14 508 €---
1819 680 €4 503 €2 480 €15 177 €---
1920 073 €4 211 €2 188 €15 862 €---
2020 475 €3 908 €1 885 €16 567 €---
2120 884 €3 594 €1 572 €17 290 €---
2221 302 €3 269 €1 247 €18 032 €---
2321 728 €2 933 €910 €18 795 €---
2422 162 €2 584 €562 €19 578 €---
2522 606 €2 223 €200 €20 383 €---
TOTAL450 167 €199 618 €89 352 €250 549 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 549 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 951 €-6 420 €+9 371 €
2+2 951 €0 €+2 951 €
3+2 951 €0 €+2 951 €
4+2 951 €0 €+2 951 €
5+2 951 €0 €+2 951 €
6+2 951 €+1 149 €+1 802 €
7+2 951 €+2 612 €+339 €
8+2 951 €+2 766 €+185 €
9+2 951 €+2 925 €+26 €
10+2 951 €+3 087 €-136 €
11+2 951 €+3 254 €-303 €
12+2 951 €+3 426 €-475 €
13+2 951 €+3 601 €-650 €
14+2 951 €+3 782 €-831 €
15+2 951 €+3 967 €-1 016 €
16+2 951 €+4 157 €-1 206 €
17+2 951 €+4 353 €-1 402 €
18+2 951 €+4 553 €-1 602 €
19+2 951 €+4 759 €-1 808 €
20+2 951 €+4 970 €-2 019 €
21+2 951 €+5 187 €-2 236 €
22+2 951 €+5 410 €-2 459 €
23+2 951 €+5 638 €-2 687 €
24+2 951 €+5 873 €-2 922 €
25+2 951 €+6 115 €-3 164 €
Total+73 775 €+75 165 €+-1 390 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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