Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 187 m²

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface187m²
Coût Total243 266€
Loyer Annuel23 708€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+485€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 200 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 915,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cahors 1ére périphérie maison de 1968 à flanc de coteaux d'environ 1000 m² avec une belle vue, d'une surface habitable d'environ187 m² sur 2 niveaux. Rez de jardin : cuisine d'été, cellier, chaufferie, cave, 2 chambres, wc, salle d'eau avec wc. Terrasse. Etage : cuisine, salon cheminée insert, séjour cheminée insert, wc, chambre, salle d'eau. Balcon cote cuisine. Terrasse coté séjour. Chauffage central gaz de ville. Tout à l'égout. Adoucisseur. Fenêtres : survitrage et double vitrage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : CA7183 Date de réalisation du diagnostic : 26/03/2024 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 160 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 773 € et 3 751 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.447857, 1.441084
Total : 243 266€
Prix d'acquisition : 171 200€
Travaux : 58 370€
Valeur du bien : 229 570€
Frais de notaire : 13 696€
Coût estimé : 13 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1976€/mois
Loyer annuel estimé : 23708€/an
Fourchette totale : 1564€ - 2496€/mois
Fourchette annuelle : 18764€ - 29955€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.71% - 12.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 651,92 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 909 €
Prix d'achat :171 200 €
Décote à l'achat :-137 709€ (-44.6%)
Marge achat-revente :65 643€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 266€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 221,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :70,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 292,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 263,34€
Coût de l'assurance :21 285,77€
Taxe foncière : 2 370,79€/an
Soit par mois : 197,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 975,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 490,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :485,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en survitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 370 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 720€
    Isolation toiture/combles: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 450€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 650€/fenêtre = 14950€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (meubles et électroménager inclus, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (éléments sanitaires et carrelage inclus, main d'œuvre comprise)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Rafraîchissement salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 170€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 708 €/an
Calcul : 1 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 266 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 072 €
Revenus locatifs : +23 708 €
Charges déductibles : -70 072 €
Résultat foncier Année 1 : -46 364 €(Déficit de 46 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 702 €/an
Revenus locatifs : +23 708 €
Charges déductibles : -11 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 006 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24964.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 280 €(65% de 171 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 047 €/an
Calcul : 111 280 € × 3,636% = 4 047 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 708 €70 080 €8 488 €-46 372 €21 400 €24 972 €24 972 €
224 182 €11 489 €8 267 €12 693 €--12 279 €
324 666 €11 259 €8 037 €13 406 €---
425 159 €11 022 €7 800 €14 137 €---
525 662 €10 776 €7 553 €14 887 €---
626 175 €10 521 €7 298 €15 655 €---
726 699 €10 256 €7 034 €16 443 €---
827 233 €9 983 €6 761 €17 250 €---
927 778 €9 699 €6 477 €18 078 €---
1028 333 €9 406 €6 183 €18 927 €---
1128 900 €9 102 €5 879 €19 798 €---
1229 478 €8 786 €5 564 €20 691 €---
1330 067 €8 460 €5 238 €21 607 €---
1430 669 €8 122 €4 900 €22 547 €---
1531 282 €7 772 €4 550 €23 510 €---
1631 908 €7 409 €4 187 €24 499 €---
1732 546 €7 033 €3 811 €25 513 €---
1833 197 €6 644 €3 422 €26 553 €---
1933 861 €6 241 €3 019 €27 620 €---
2034 538 €5 823 €2 601 €28 715 €---
2135 229 €5 390 €2 168 €29 838 €---
2235 933 €4 942 €1 720 €30 991 €---
2336 652 €4 478 €1 256 €32 174 €---
2437 385 €3 997 €775 €33 388 €---
2538 133 €3 499 €277 €34 634 €---
TOTAL759 371 €262 189 €123 263 €497 183 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 497 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 979 €-6 420 €+11 399 €
2+4 979 €0 €+4 979 €
3+4 979 €+338 €+4 641 €
4+4 979 €+4 241 €+738 €
5+4 979 €+4 466 €+513 €
6+4 979 €+4 696 €+283 €
7+4 979 €+4 933 €+46 €
8+4 979 €+5 175 €-196 €
9+4 979 €+5 423 €-444 €
10+4 979 €+5 678 €-699 €
11+4 979 €+5 939 €-960 €
12+4 979 €+6 207 €-1 228 €
13+4 979 €+6 482 €-1 503 €
14+4 979 €+6 764 €-1 785 €
15+4 979 €+7 053 €-2 074 €
16+4 979 €+7 350 €-2 371 €
17+4 979 €+7 654 €-2 675 €
18+4 979 €+7 966 €-2 987 €
19+4 979 €+8 286 €-3 307 €
20+4 979 €+8 614 €-3 635 €
21+4 979 €+8 951 €-3 972 €
22+4 979 €+9 297 €-4 318 €
23+4 979 €+9 652 €-4 673 €
24+4 979 €+10 016 €-5 037 €
25+4 979 €+10 390 €-5 411 €
Total+124 475 €+149 155 €+-24 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →