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Appartement à vendre

VilleBéziers (34)
Surface27m²
Coût Total64 000€
Loyer Annuel3 039€
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 1 296,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 1 parking: Parking, calme, Belle vue, Non meublé

Investissez à Béziers : Opportunité Rare !

Découvrez ce lot de 3 chambres de bonne, parfaitement situées à deux pas du centre-ville. Malgré quelques travaux à prévoir, ce bien vous offre une occasion en or pour un pied à terre à Béziers. Profitez d'un environnement calme avec une vue imprenable sur la basilique Saint Aphrodise.

Ne manquez pas cette opportunité exceptionnelle, à visiter sans tarder ! Référence agence : 40

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.347552, 3.212305
Total : 64 000€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 26 200€
Valeur du bien : 61 200€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 253€/mois
Loyer annuel estimé : 3039€/an
Fourchette totale : 199€ - 322€/mois
Fourchette annuelle : 2389€ - 3867€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.73% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 516,51 €/m²
Basé sur :542 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 946 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-5 946€ (-14.5%)
Marge achat-revente :-23 054€ (-56.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :321,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :18,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 339,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 325,79€
Coût de l'assurance :5 600,00€
Taxe foncière : 303,93€/an
Soit par mois : 25,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 253,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 365,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 771 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - nécessité d'un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - sol en état bon nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - nécessité d'un rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200 €(970 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 27 m² × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1 200€/fenêtre = 3 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 253 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 039 €/an
Calcul : 253 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 224 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 953 €
Revenus locatifs : +3 039 €
Charges déductibles : -28 953 €
Résultat foncier Année 1 : -25 913 €(Déficit de 25 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 753 €/an
Revenus locatifs : +3 039 €
Charges déductibles : -2 753 €
Résultat foncier Années 2+ : 287 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4513.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 039 €28 955 €2 227 €-25 915 €21 400 €4 515 €4 515 €
23 100 €2 696 €2 169 €404 €--4 112 €
33 162 €2 636 €2 108 €526 €--3 586 €
43 225 €2 574 €2 046 €652 €--2 934 €
53 290 €2 509 €1 981 €781 €--2 154 €
63 356 €2 442 €1 914 €913 €--1 240 €
73 423 €2 373 €1 845 €1 050 €--190 €
83 491 €2 301 €1 773 €1 190 €---
93 561 €2 227 €1 699 €1 334 €---
103 632 €2 150 €1 622 €1 483 €---
113 705 €2 070 €1 542 €1 635 €---
123 779 €1 987 €1 459 €1 792 €---
133 855 €1 901 €1 373 €1 953 €---
143 932 €1 813 €1 285 €2 119 €---
154 010 €1 721 €1 193 €2 290 €---
164 091 €1 626 €1 098 €2 465 €---
174 172 €1 527 €999 €2 645 €---
184 256 €1 425 €897 €2 831 €---
194 341 €1 319 €791 €3 022 €---
204 428 €1 210 €682 €3 218 €---
214 516 €1 096 €568 €3 420 €---
224 607 €979 €451 €3 628 €---
234 699 €857 €329 €3 842 €---
244 793 €731 €203 €4 062 €---
254 889 €600 €72 €4 288 €---
TOTAL97 351 €71 724 €32 326 €25 627 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 627 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+638 €-6 420 €+7 058 €
2+638 €0 €+638 €
3+638 €0 €+638 €
4+638 €0 €+638 €
5+638 €0 €+638 €
6+638 €0 €+638 €
7+638 €0 €+638 €
8+638 €+300 €+338 €
9+638 €+400 €+238 €
10+638 €+445 €+193 €
11+638 €+491 €+147 €
12+638 €+538 €+100 €
13+638 €+586 €+52 €
14+638 €+636 €+2 €
15+638 €+687 €-49 €
16+638 €+739 €-101 €
17+638 €+794 €-156 €
18+638 €+849 €-211 €
19+638 €+907 €-269 €
20+638 €+965 €-327 €
21+638 €+1 026 €-388 €
22+638 €+1 088 €-450 €
23+638 €+1 153 €-515 €
24+638 €+1 219 €-581 €
25+638 €+1 286 €-648 €
Total+15 950 €+7 688 €+8 262 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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