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Appartement 3 pièces 51 m²

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface51m²
Coût Total90 280€
Loyer Annuel8 885€
Rentabilité9.84%
Cashflow/mois+191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 539,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 51 m²

INVESTISSEURS, votre agence L'Adresse Grasse vous propose à la vente un appartement sous toit de type T2 situé sur le haut de rue de la Fontette, à 2 pas de la place aux Aires et futures ZAC Martelly. locataire en place depuis 2011, loyer annuel 5205€. travaux de façade votés et payés possibilité d'acquérir l'appartement du dessous vendu libre d'occupant. contacter stephanie au [Coordonnées masquées]

Surface : 51 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/12/2025

Consommation énergie primaire : 212 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.659920, 6.925142
Total : 90 280€
Prix d'acquisition : 78 500€
Travaux : 5 500€
Valeur du bien : 84 000€
Frais de notaire : 6 280€
Coût estimé : 6 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8885€/an
Fourchette totale : 568€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 6816€ - 11583€/an
Rentabilité brute :9.84%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :26,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 438,92€
Coût de l'assurance :7 899,50€
Taxe foncière : 888,54€/an
Soit par mois : 74,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 740,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 549,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nettoyage et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec nettoyage et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Aucune intervention nécessaire sur le système de chauffage
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune intervention nécessaire sur les fenêtres
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 70€/m² × 20 = 1400€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1500€ (nettoyage et peinture inclus), Main d'œuvre comprise.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 800€ (nettoyage et peinture inclus), Main d'œuvre comprise.
  • Chauffage - Aucune intervention:0€
    Aucune intervention nécessaire sur le système de chauffage: 0€.
  • Menuiseries - Fenêtres:0€
    Aucune intervention nécessaire sur les fenêtres: 0€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de revêtement et peinture). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Aucune intervention, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 885 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 280 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 771 €
Revenus locatifs : +8 885 €
Charges déductibles : -9 771 €
Résultat foncier Année 1 : -885 €(Déficit de 885 €)
Imputable sur revenu global : 885 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 271 €/an
Revenus locatifs : +8 885 €
Charges déductibles : -4 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 615 €/an
Prix d'achat du bien : 78 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 025 €(65% de 78 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 855 €/an
Calcul : 51 025 € × 3,636% = 1 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 885 €9 774 €3 069 €-888 €888 €--
29 063 €4 193 €2 988 €4 870 €---
39 244 €4 109 €2 904 €5 136 €---
49 429 €4 022 €2 818 €5 407 €---
59 618 €3 932 €2 728 €5 686 €---
69 810 €3 839 €2 635 €5 971 €---
710 006 €3 743 €2 538 €6 263 €---
810 207 €3 643 €2 439 €6 563 €---
910 411 €3 540 €2 336 €6 870 €---
1010 619 €3 434 €2 229 €7 185 €---
1110 831 €3 323 €2 119 €7 508 €---
1211 048 €3 209 €2 004 €7 839 €---
1311 269 €3 091 €1 886 €8 178 €---
1411 494 €2 968 €1 764 €8 526 €---
1511 724 €2 841 €1 637 €8 883 €---
1611 959 €2 710 €1 506 €9 248 €---
1712 198 €2 575 €1 370 €9 623 €---
1812 442 €2 434 €1 230 €10 008 €---
1912 691 €2 289 €1 084 €10 402 €---
2012 944 €2 138 €934 €10 806 €---
2113 203 €1 983 €778 €11 221 €---
2213 467 €1 822 €617 €11 646 €---
2313 737 €1 655 €450 €12 082 €---
2414 011 €1 482 €278 €12 529 €---
2514 292 €1 304 €99 €12 988 €---
TOTAL284 602 €80 052 €44 439 €204 550 €888 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 267 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 550 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 866 €-267 €+2 133 €
2+1 866 €+1 461 €+405 €
3+1 866 €+1 541 €+325 €
4+1 866 €+1 622 €+244 €
5+1 866 €+1 706 €+160 €
6+1 866 €+1 791 €+75 €
7+1 866 €+1 879 €-13 €
8+1 866 €+1 969 €-103 €
9+1 866 €+2 061 €-195 €
10+1 866 €+2 156 €-290 €
11+1 866 €+2 252 €-386 €
12+1 866 €+2 352 €-486 €
13+1 866 €+2 453 €-587 €
14+1 866 €+2 558 €-692 €
15+1 866 €+2 665 €-799 €
16+1 866 €+2 774 €-908 €
17+1 866 €+2 887 €-1 021 €
18+1 866 €+3 002 €-1 136 €
19+1 866 €+3 121 €-1 255 €
20+1 866 €+3 242 €-1 376 €
21+1 866 €+3 366 €-1 500 €
22+1 866 €+3 494 €-1 628 €
23+1 866 €+3 625 €-1 759 €
24+1 866 €+3 759 €-1 893 €
25+1 866 €+3 896 €-2 030 €
Total+46 650 €+61 365 €+-14 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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