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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePessac (33)
Surface91m²
Coût Total249 050€
Loyer Annuel14 812€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 142,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, Salon (total 18 m²), 4 chambres, Pas de balcon

Appartement F5 lumineux à Pessac, proche tramway. Découvrez ce spacieux appartement F5 situé au pied du tramway à Pessac. Il offre un séjour lumineux avec balcon, une cuisine fonctionnelle, un cellier, quatre chambres, une salle d'eau et une cave privative. Les lignes de bus 24, 34, 54 et le tram facilitent vos déplacements. Écoles et commerces sont à proximité. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Ne tardez pas ! Contactez-nous ou Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1289 et 1743 Euros/an (année de référence 2022) Bien en copropriété de 42 lots dont 22 lots principaux , Charges annuelles 1360. 00 Euros , Surface Carrez 90. 8m²

Ville : Pessac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33600
Coordonnées : 44.795162, -0.646098
Total : 249 050€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 38 450€
Valeur du bien : 233 450€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 13.56€/m²/mois
Fourchette : 10.94€ - 16.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1234€/mois
Loyer annuel estimé : 14812€/an
Fourchette totale : 996€ - 1530€/mois
Fourchette annuelle : 11948€ - 18363€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 263 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :296 933 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-101 933€ (-34.3%)
Marge achat-revente :47 883€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 234,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :72,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 307,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 394,25€
Coût de l'assurance :21 791,88€
Taxe foncière : 1 481,18€/an
Soit par mois : 123,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 113,33€/mois
Soit par an : 1 359,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 234,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 544,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-309,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système obsolète.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des meubles de cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 450 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pessac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 234 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 812 €/an
Calcul : 1 234 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 050 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 872 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 481 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 360 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 548 €
Revenus locatifs : +14 812 €
Charges déductibles : -50 548 €
Résultat foncier Année 1 : -35 736 €(Déficit de 35 736 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 336 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 098 €/an
Revenus locatifs : +14 812 €
Charges déductibles : -12 098 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 714 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14335.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 812 €50 556 €8 393 €-35 744 €21 400 €14 344 €14 344 €
215 108 €11 883 €8 170 €3 225 €--11 119 €
315 410 €11 653 €7 940 €3 757 €--7 361 €
415 718 €11 415 €7 702 €4 304 €--3 058 €
516 033 €11 168 €7 455 €4 865 €---
616 353 €10 913 €7 200 €5 440 €---
716 681 €10 649 €6 936 €6 031 €---
817 014 €10 376 €6 663 €6 638 €---
917 354 €10 094 €6 381 €7 261 €---
1017 702 €9 802 €6 089 €7 900 €---
1118 056 €9 499 €5 786 €8 556 €---
1218 417 €9 186 €5 474 €9 230 €---
1318 785 €8 863 €5 150 €9 922 €---
1419 161 €8 528 €4 815 €10 633 €---
1519 544 €8 181 €4 469 €11 363 €---
1619 935 €7 823 €4 110 €12 112 €---
1720 333 €7 452 €3 739 €12 881 €---
1820 740 €7 068 €3 355 €13 672 €---
1921 155 €6 671 €2 958 €14 484 €---
2021 578 €6 260 €2 548 €15 318 €---
2122 010 €5 835 €2 123 €16 174 €---
2222 450 €5 396 €1 683 €17 054 €---
2322 899 €4 941 €1 228 €17 958 €---
2423 357 €4 470 €757 €18 887 €---
2523 824 €3 983 €270 €19 841 €---
TOTAL474 427 €252 665 €121 394 €221 762 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 812 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 110 €-6 420 €+9 530 €
2+3 110 €0 €+3 110 €
3+3 110 €0 €+3 110 €
4+3 110 €0 €+3 110 €
5+3 110 €+542 €+2 568 €
6+3 110 €+1 632 €+1 478 €
7+3 110 €+1 809 €+1 301 €
8+3 110 €+1 991 €+1 119 €
9+3 110 €+2 178 €+932 €
10+3 110 €+2 370 €+740 €
11+3 110 €+2 567 €+543 €
12+3 110 €+2 769 €+341 €
13+3 110 €+2 977 €+133 €
14+3 110 €+3 190 €-80 €
15+3 110 €+3 409 €-299 €
16+3 110 €+3 634 €-524 €
17+3 110 €+3 864 €-754 €
18+3 110 €+4 102 €-992 €
19+3 110 €+4 345 €-1 235 €
20+3 110 €+4 595 €-1 485 €
21+3 110 €+4 852 €-1 742 €
22+3 110 €+5 116 €-2 006 €
23+3 110 €+5 387 €-2 277 €
24+3 110 €+5 666 €-2 556 €
25+3 110 €+5 952 €-2 842 €
Total+77 750 €+66 529 €+11 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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