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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBourogne (90)
Surface76.1m²
Coût Total96 372€
Loyer Annuel8 224€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 76.1 m²
Prix au m² : 1 135,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 46,17 m²), 2 chambres, Interphone, Pas de balcon

EXCLUSIF - BOUROGNE - Pour Investisseur - T3 Appartement de type T3 au 1er étage d'une petite copropriété Cuisine équipée ouverte sur séjour, 2 chambres en duplex Salle d'eau avec toilettes. L'appartement dispose également d'un stationnement privatif. Loué actuellement 500€ Hors Charges. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bourogne
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90140
Coordonnées : 47.558994, 6.908297
Total : 96 372€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 3 060€
Valeur du bien : 89 460€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.1m²
Loyer prédit : 9.01€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8224€/an
Fourchette totale : 541€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6487€ - 10426€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,53 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 112 €
Prix d'achat :86 400 €
Décote à l'achat :-13 712€ (-13.7%)
Marge achat-revente :3 740€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 372€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 820,35€
Coût de l'assurance :8 432,55€
Taxe foncière : 822,37€/an
Soit par mois : 68,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 685,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire, car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments vieillissants.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments vieillissants.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 060 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€
  • Chambres - Rafraîchissement:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourogne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 224 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 372 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 255 €
Revenus locatifs : +8 224 €
Charges déductibles : -9 255 €
Résultat foncier Année 1 : -1 031 €(Déficit de 1 031 €)
Imputable sur revenu global : 1 031 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 195 €/an
Revenus locatifs : +8 224 €
Charges déductibles : -6 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 029 €/an
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 224 €9 258 €3 238 €-1 034 €1 034 €--
28 388 €6 112 €3 152 €2 276 €---
38 556 €6 023 €3 063 €2 533 €---
48 727 €5 931 €2 971 €2 796 €---
58 902 €5 836 €2 876 €3 066 €---
69 080 €5 737 €2 777 €3 343 €---
79 261 €5 635 €2 676 €3 626 €---
89 447 €5 530 €2 570 €3 917 €---
99 635 €5 421 €2 461 €4 215 €---
109 828 €5 308 €2 348 €4 520 €---
1110 025 €5 191 €2 232 €4 833 €---
1210 225 €5 071 €2 111 €5 155 €---
1310 430 €4 946 €1 986 €5 484 €---
1410 638 €4 816 €1 857 €5 822 €---
1510 851 €4 683 €1 723 €6 168 €---
1611 068 €4 544 €1 585 €6 524 €---
1711 289 €4 401 €1 442 €6 888 €---
1811 515 €4 253 €1 294 €7 262 €---
1911 746 €4 100 €1 141 €7 645 €---
2011 980 €3 942 €982 €8 039 €---
2112 220 €3 778 €818 €8 442 €---
2212 464 €3 608 €649 €8 856 €---
2312 714 €3 433 €473 €9 281 €---
2412 968 €3 252 €292 €9 717 €---
2513 227 €3 064 €104 €10 164 €---
TOTAL263 409 €123 872 €46 820 €139 537 €1 034 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 310 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 537 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 727 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 727 €-310 €+2 037 €
2+1 727 €+683 €+1 044 €
3+1 727 €+760 €+967 €
4+1 727 €+839 €+888 €
5+1 727 €+920 €+807 €
6+1 727 €+1 003 €+724 €
7+1 727 €+1 088 €+639 €
8+1 727 €+1 175 €+552 €
9+1 727 €+1 264 €+463 €
10+1 727 €+1 356 €+371 €
11+1 727 €+1 450 €+277 €
12+1 727 €+1 546 €+181 €
13+1 727 €+1 645 €+82 €
14+1 727 €+1 747 €-20 €
15+1 727 €+1 850 €-123 €
16+1 727 €+1 957 €-230 €
17+1 727 €+2 066 €-339 €
18+1 727 €+2 179 €-452 €
19+1 727 €+2 294 €-567 €
20+1 727 €+2 412 €-685 €
21+1 727 €+2 533 €-806 €
22+1 727 €+2 657 €-930 €
23+1 727 €+2 784 €-1 057 €
24+1 727 €+2 915 €-1 188 €
25+1 727 €+3 049 €-1 322 €
Total+43 175 €+41 861 €+1 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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