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Appartement 3 Pièces 66m2 - A rénover - Hypercentre Périgueu

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface66
Coût Total143 100
Loyer Annuel7 405
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-195
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 401,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

PERIGUEUX - HYPERCENTRE  Situé en Centre ville de Périgueux, dans une petite rue TRES CALME, nous proposons à la vente cet appartement de type 3, d'une surface de 66m2 à finir de rénover.    Il se compose d'une pièce à vivre (Salon/séjiur), d'une cuisine dinatoire indépendante, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un wc.  Des travaux seront réalisés par le vendeur avant la vente : 

  • Réfection de l'installation électrique 
  • Faux plafons.  Les travaux restant à réaliser par l'acheteur : (Cuisine, salle de bains, peinture, sols).  L'appartement est très lumineux, idéal pour un investissement locatif où comme premier achat !  Chauffage individuel : Electrique  Copropriété en cours de constitution.    Pour toutes demandes d'informations et visites, n'hésitez pas à nous contacter.  Cette annonce vous est proposée par Maillard Sebastien - EI - NoRSAC: 820 487 122, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de PERIGUEUX
  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.regm.immo/i/redac/honoraires?honofor=2
Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.187357, 0.711746
Total : 143 100
Prix d'acquisition : 92 500
Travaux : 43 200
Valeur du bien : 135 700
Frais de notaire : 7 400
Coût estimé : 7 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 617€/mois
Loyer annuel estimé : 7405€/an
Fourchette totale : 488€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5861€ - 9355€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 813,95 €/m²
Basé sur :429 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 721
Prix d'achat :92 500
Décote à l'achat :-27 221 (-22.7%)
Marge achat-revente :-23 379€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 750,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 522,19
Coût de l'assurance :12 521,25
Taxe foncière : 740,47€/an
Soit par mois : 61,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 617,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE C - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état (pas de photo)
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon en très mauvais état (pas de photo)
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 66 m²
Raison: Travaux déjà prévus par le vendeur - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 200(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes électricité: 66 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 405 €/an
Calcul : 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 100 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 740 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 245
Revenus locatifs : +7 405
Charges déductibles : -49 245
Résultat foncier Année 1 : -41 840(Déficit de 41 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 440
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 045 €/an
Revenus locatifs : +7 405
Charges déductibles : -6 045
Résultat foncier Années 2+ : 1 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20440.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 125(65% de 92 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 186 €/an
Calcul : 60 125 € × 3,636% = 2 186
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 40549 2494 808-41 84521 400 €20 445 €20 445 €
27 5535 9224 6801 631--18 814 €
37 7045 7904 5481 914--16 900 €
47 8585 6534 4122 205--14 695 €
58 0155 5124 2702 503--12 192 €
68 1755 3654 1242 810--9 382 €
78 3395 2143 9733 125--6 257 €
88 5065 0583 8163 448--2 809 €
98 6764 8963 6543 780---
108 8494 7283 4874 121---
119 0264 5553 3144 471---
129 2074 3763 1344 831---
139 3914 1902 9495 201---
149 5793 9982 7575 580---
159 7703 8002 5595 970---
169 9663 5942 3536 371---
1710 1653 3822 1416 783---
1810 3683 1621 9217 206---
1910 5762 9351 6947 641---
2010 7872 7001 4588 088---
2111 0032 4561 2158 547---
2211 2232 2059639 018---
2311 4471 9447039 503---
2411 6761 67543310 002---
2511 9101 39615510 514---
TOTAL237 174143 75569 52293 41921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 419
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 555 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 555-6 420+7 975
2+1 5550+1 555
3+1 5550+1 555
4+1 5550+1 555
5+1 5550+1 555
6+1 5550+1 555
7+1 5550+1 555
8+1 5550+1 555
9+1 555+291+1 264
10+1 555+1 236+319
11+1 555+1 341+214
12+1 555+1 449+106
13+1 555+1 560-5
14+1 555+1 674-119
15+1 555+1 791-236
16+1 555+1 911-356
17+1 555+2 035-480
18+1 555+2 162-607
19+1 555+2 292-737
20+1 555+2 426-871
21+1 555+2 564-1 009
22+1 555+2 706-1 151
23+1 555+2 851-1 296
24+1 555+3 001-1 446
25+1 555+3 154-1 599
Total+38 875+28 026+10 849
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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