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Maison

VilleAiguillon (47)
Surface140m²
Coût Total149 280€
Loyer Annuel12 624€
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 471,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave

Idéal primo accédent ou Investisseur ! Une maison à proximité de toutes commodités composée au rez-de-chaussée : d'un séjour, d'une cuisine, d'une salle à manger, d'un toilette, d'une véranda et d'un cellier,. Le 1er étage de est composé de trois chambres, une salle de bains, un toilette et une loggia. Un jardin non attenant vient compléter ce bien.

Ville : Aiguillon
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47190
Coordonnées : 44.303799, 0.339251
Total : 149 280€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 78 000€
Valeur du bien : 144 000€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12624€/an
Fourchette totale : 829€ - 1335€/mois
Fourchette annuelle : 9945€ - 16025€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :920 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 800 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-62 800€ (-48.8%)
Marge achat-revente :-20 480€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 782,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 524,62€
Coût de l'assurance :13 062,00€
Taxe foncière : 1 262,43€/an
Soit par mois : 105,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 052,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :163,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations obsolètes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du carrelage du salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour mise aux normes
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 000 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 500€
    Isolation combles: 140 m² × 75€/m² = 10500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant pose)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Revêtement sol:5 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€ = 3000€
  • Salon - Rénovation:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (prix moyen incluant pose)
  • Électricité - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (prix moyen incluant pose)
  • Plomberie - Mise aux normes:4 000€
    Réfection plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aiguillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 624 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 280 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 796 €
Revenus locatifs : +12 624 €
Charges déductibles : -84 796 €
Résultat foncier Année 1 : -72 172 €(Déficit de 72 172 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 772 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 796 €/an
Revenus locatifs : +12 624 €
Charges déductibles : -6 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 828 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50771.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 624 €84 801 €5 016 €-72 176 €21 400 €50 776 €50 776 €
212 877 €6 668 €4 883 €6 209 €--44 567 €
313 134 €6 530 €4 745 €6 605 €--37 963 €
413 397 €6 387 €4 602 €7 010 €--30 953 €
513 665 €6 240 €4 455 €7 425 €--23 528 €
613 938 €6 087 €4 302 €7 851 €--15 677 €
714 217 €5 929 €4 144 €8 288 €--7 389 €
814 501 €5 766 €3 981 €8 735 €---
914 791 €5 597 €3 812 €9 194 €---
1015 087 €5 422 €3 638 €9 665 €---
1115 389 €5 242 €3 457 €10 147 €---
1215 697 €5 055 €3 270 €10 642 €---
1316 011 €4 861 €3 076 €11 149 €---
1416 331 €4 661 €2 876 €11 670 €---
1516 657 €4 454 €2 669 €12 204 €---
1616 991 €4 240 €2 455 €12 751 €---
1717 330 €4 018 €2 233 €13 312 €---
1817 677 €3 789 €2 004 €13 888 €---
1918 031 €3 552 €1 767 €14 479 €---
2018 391 €3 306 €1 521 €15 085 €---
2118 759 €3 052 €1 267 €15 707 €---
2219 134 €2 790 €1 005 €16 344 €---
2319 517 €2 518 €733 €16 999 €---
2419 907 €2 237 €452 €17 670 €---
2520 305 €1 946 €161 €18 359 €---
TOTAL404 359 €195 147 €72 525 €209 212 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 651 €-6 420 €+9 071 €
2+2 651 €0 €+2 651 €
3+2 651 €0 €+2 651 €
4+2 651 €0 €+2 651 €
5+2 651 €0 €+2 651 €
6+2 651 €0 €+2 651 €
7+2 651 €0 €+2 651 €
8+2 651 €+404 €+2 247 €
9+2 651 €+2 758 €-107 €
10+2 651 €+2 899 €-248 €
11+2 651 €+3 044 €-393 €
12+2 651 €+3 193 €-542 €
13+2 651 €+3 345 €-694 €
14+2 651 €+3 501 €-850 €
15+2 651 €+3 661 €-1 010 €
16+2 651 €+3 825 €-1 174 €
17+2 651 €+3 994 €-1 343 €
18+2 651 €+4 166 €-1 515 €
19+2 651 €+4 344 €-1 693 €
20+2 651 €+4 525 €-1 874 €
21+2 651 €+4 712 €-2 061 €
22+2 651 €+4 903 €-2 252 €
23+2 651 €+5 100 €-2 449 €
24+2 651 €+5 301 €-2 650 €
25+2 651 €+5 508 €-2 857 €
Total+66 275 €+62 764 €+3 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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