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Apparemment

VilleSaint-Sylvestre-sur-Lot (47)
Surface120m²
Coût Total179 760€
Loyer Annuel12 095€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Apparemment - Appartement 120m2

Ville : Saint-Sylvestre-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47140
Coordonnées : 44.397570, 0.805080
Total : 179 760€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 50 160€
Valeur du bien : 170 160€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.79€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1008€/mois
Loyer annuel estimé : 12095€/an
Fourchette totale : 814€ - 1248€/mois
Fourchette annuelle : 9771€ - 14973€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 339,29 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :160 715 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-40 715€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-19 045€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 951,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 638,18€
Coût de l'assurance :16 178,40€
Taxe foncière : 1 209,54€/an
Soit par mois : 100,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 007,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 120 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 160 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Chaudière gaz à condensation: 4500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant la pose)
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain:19 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ = 10000€
  • Chambres:4 560€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Sylvestre-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 095 €/an
Calcul : 1 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 760 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 210 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 194 €
Revenus locatifs : +12 095 €
Charges déductibles : -58 194 €
Résultat foncier Année 1 : -46 098 €(Déficit de 46 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 698 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 034 €/an
Revenus locatifs : +12 095 €
Charges déductibles : -8 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24698.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 095 €58 200 €6 183 €-46 104 €21 400 €24 704 €24 704 €
212 337 €7 877 €6 020 €4 460 €--20 244 €
312 584 €7 709 €5 852 €4 875 €--15 369 €
412 836 €7 535 €5 678 €5 301 €--10 068 €
513 092 €7 355 €5 498 €5 738 €--4 330 €
613 354 €7 168 €5 311 €6 186 €---
713 621 €6 975 €5 118 €6 647 €---
813 894 €6 775 €4 918 €7 119 €---
914 172 €6 568 €4 711 €7 604 €---
1014 455 €6 353 €4 496 €8 102 €---
1114 744 €6 131 €4 274 €8 613 €---
1215 039 €5 901 €4 044 €9 138 €---
1315 340 €5 663 €3 806 €9 677 €---
1415 647 €5 417 €3 560 €10 230 €---
1515 960 €5 161 €3 305 €10 798 €---
1616 279 €4 897 €3 041 €11 382 €---
1716 604 €4 624 €2 767 €11 981 €---
1816 936 €4 341 €2 484 €12 596 €---
1917 275 €4 047 €2 191 €13 228 €---
2017 621 €3 744 €1 887 €13 877 €---
2117 973 €3 429 €1 573 €14 544 €---
2218 333 €3 104 €1 247 €15 229 €---
2318 699 €2 767 €910 €15 932 €---
2419 073 €2 418 €562 €16 655 €---
2519 455 €2 057 €200 €17 398 €---
TOTAL387 420 €186 215 €89 638 €201 205 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 540 €-6 420 €+8 960 €
2+2 540 €0 €+2 540 €
3+2 540 €0 €+2 540 €
4+2 540 €0 €+2 540 €
5+2 540 €0 €+2 540 €
6+2 540 €+557 €+1 983 €
7+2 540 €+1 994 €+546 €
8+2 540 €+2 136 €+404 €
9+2 540 €+2 281 €+259 €
10+2 540 €+2 431 €+109 €
11+2 540 €+2 584 €-44 €
12+2 540 €+2 741 €-201 €
13+2 540 €+2 903 €-363 €
14+2 540 €+3 069 €-529 €
15+2 540 €+3 239 €-699 €
16+2 540 €+3 414 €-874 €
17+2 540 €+3 594 €-1 054 €
18+2 540 €+3 779 €-1 239 €
19+2 540 €+3 968 €-1 428 €
20+2 540 €+4 163 €-1 623 €
21+2 540 €+4 363 €-1 823 €
22+2 540 €+4 569 €-2 029 €
23+2 540 €+4 780 €-2 240 €
24+2 540 €+4 996 €-2 456 €
25+2 540 €+5 219 €-2 679 €
Total+63 500 €+60 361 €+3 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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