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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface67m²
Coût Total200 672€
Loyer Annuel10 777€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-393€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 128 400 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 916,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, Salon (total 15 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Non meublé

Rue des Maraichers, Du volume et de l'ensoleillement pour cet appartement à remettre au gout du jour. Entrée, séjour double, cuisine indépendante, 2 ou 3 chambres et salle d'eau. Cave et parking extérieur. Emplacement de qualité! (7.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 180 lots - dont 60 lots habitation.

Charges annuelles : 1781.2 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44300
Coordonnées : 47.246367, -1.525103
Total : 200 672€
Prix d'acquisition : 128 400€
Travaux : 62 000€
Valeur du bien : 190 400€
Frais de notaire : 10 272€
Coût estimé : 10 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10777€/an
Fourchette totale : 678€ - 1190€/mois
Fourchette annuelle : 8130€ - 14285€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :299 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 000 €
Prix d'achat :128 400 €
Décote à l'achat :-72 600€ (-36.1%)
Marge achat-revente :328€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :993,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 052,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 492,36€
Coût de l'assurance :17 558,80€
Taxe foncière : 1 077,68€/an
Soit par mois : 89,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 148,43€/mois
Soit par an : 1 781,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 898,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 290,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-392,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 000 €(925 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 3500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ + Plomberie: 3000€ + Électricité: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ + Plomberie: 3000€ + Électricité: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€
  • Second œuvre - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 777 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 736 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 672 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 781 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 297 €
Revenus locatifs : +10 777 €
Charges déductibles : -72 297 €
Résultat foncier Année 1 : -61 521 €(Déficit de 61 521 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 121 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 297 €/an
Revenus locatifs : +10 777 €
Charges déductibles : -10 297 €
Résultat foncier Années 2+ : 479 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40120.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 460 €(65% de 128 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 035 €/an
Calcul : 83 460 € × 3,636% = 3 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 777 €72 304 €6 743 €-61 527 €21 400 €40 127 €40 127 €
210 992 €10 125 €6 564 €868 €--39 259 €
311 212 €9 940 €6 378 €1 273 €--37 987 €
411 436 €9 748 €6 187 €1 688 €--36 298 €
511 665 €9 550 €5 988 €2 115 €--34 183 €
611 898 €9 345 €5 783 €2 554 €--31 629 €
712 136 €9 132 €5 571 €3 004 €--28 625 €
812 379 €8 913 €5 352 €3 466 €--25 159 €
912 627 €8 686 €5 125 €3 941 €--21 218 €
1012 879 €8 451 €4 890 €4 428 €--16 790 €
1113 137 €8 208 €4 647 €4 929 €--11 861 €
1213 400 €7 957 €4 395 €5 443 €---
1313 668 €7 697 €4 135 €5 971 €---
1413 941 €7 427 €3 866 €6 513 €---
1514 220 €7 149 €3 588 €7 071 €---
1614 504 €6 861 €3 300 €7 643 €---
1714 794 €6 563 €3 002 €8 231 €---
1815 090 €6 255 €2 694 €8 835 €---
1915 392 €5 936 €2 375 €9 456 €---
2015 700 €5 606 €2 045 €10 093 €---
2116 014 €5 265 €1 704 €10 749 €---
2216 334 €4 912 €1 351 €11 422 €---
2316 661 €4 547 €986 €12 114 €---
2416 994 €4 169 €608 €12 825 €---
2517 334 €3 778 €217 €13 556 €---
TOTAL345 184 €248 523 €97 492 €96 661 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 661 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 263 €-6 420 €+8 683 €
2+2 263 €0 €+2 263 €
3+2 263 €0 €+2 263 €
4+2 263 €0 €+2 263 €
5+2 263 €0 €+2 263 €
6+2 263 €0 €+2 263 €
7+2 263 €0 €+2 263 €
8+2 263 €0 €+2 263 €
9+2 263 €0 €+2 263 €
10+2 263 €0 €+2 263 €
11+2 263 €0 €+2 263 €
12+2 263 €+1 633 €+630 €
13+2 263 €+1 791 €+472 €
14+2 263 €+1 954 €+309 €
15+2 263 €+2 121 €+142 €
16+2 263 €+2 293 €-30 €
17+2 263 €+2 469 €-206 €
18+2 263 €+2 651 €-388 €
19+2 263 €+2 837 €-574 €
20+2 263 €+3 028 €-765 €
21+2 263 €+3 225 €-962 €
22+2 263 €+3 427 €-1 164 €
23+2 263 €+3 634 €-1 371 €
24+2 263 €+3 848 €-1 585 €
25+2 263 €+4 067 €-1 804 €
Total+56 575 €+32 557 €+24 018 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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