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Appartement f4

Bien expiré
VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface81m²
Coût Total253 540€
Loyer Annuel14 119€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 174 500 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 154,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends mon appartement, très bien pour une famille, proche de l'école, des magasins et des transports. Il y a 3 chambres, un salon, salle de bain, un grand balcon et une cave.

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.753500, 2.448530
Total : 253 540€
Prix d'acquisition : 174 500€
Travaux : 65 080€
Valeur du bien : 239 580€
Frais de notaire : 13 960€
Coût estimé : 13 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1177€/mois
Loyer annuel estimé : 14119€/an
Fourchette totale : 908€ - 1525€/mois
Fourchette annuelle : 10895€ - 18296€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 115,92 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 390 €
Prix d'achat :174 500 €
Décote à l'achat :+3 110€ (+1.8%)
Marge achat-revente :-82 150€ (-47.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 273,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :73,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 347,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 469,19€
Coût de l'assurance :22 184,75€
Taxe foncière : 1 411,90€/an
Soit par mois : 117,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 176,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-288,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 080 €(803 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 480€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2080€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 177 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 119 €/an
Calcul : 1 177 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 218 €
Revenus locatifs : +14 119 €
Charges déductibles : -76 218 €
Résultat foncier Année 1 : -62 099 €(Déficit de 62 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 138 €/an
Revenus locatifs : +14 119 €
Charges déductibles : -11 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 981 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40698.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 425 €(65% de 174 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 125 €/an
Calcul : 113 425 € × 3,636% = 4 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 119 €76 226 €8 847 €-62 107 €21 400 €40 707 €40 707 €
214 401 €10 915 €8 616 €3 486 €--37 221 €
314 689 €10 676 €8 377 €4 013 €--33 207 €
414 983 €10 428 €8 129 €4 555 €--28 652 €
515 283 €10 172 €7 872 €5 111 €--23 541 €
615 588 €9 906 €7 607 €5 683 €--17 858 €
715 900 €9 631 €7 331 €6 270 €--11 589 €
816 218 €9 345 €7 046 €6 873 €--4 716 €
916 543 €9 050 €6 751 €7 493 €---
1016 873 €8 744 €6 445 €8 130 €---
1117 211 €8 427 €6 128 €8 784 €---
1217 555 €8 099 €5 799 €9 457 €---
1317 906 €7 758 €5 459 €10 148 €---
1418 264 €7 406 €5 107 €10 858 €---
1518 630 €7 041 €4 742 €11 589 €---
1619 002 €6 663 €4 364 €12 339 €---
1719 382 €6 271 €3 972 €13 111 €---
1819 770 €5 866 €3 566 €13 904 €---
1920 165 €5 445 €3 146 €14 720 €---
2020 569 €5 010 €2 711 €15 559 €---
2120 980 €4 559 €2 260 €16 421 €---
2221 400 €4 092 €1 793 €17 308 €---
2321 828 €3 608 €1 309 €18 220 €---
2422 264 €3 107 €807 €19 157 €---
2522 709 €2 587 €288 €20 122 €---
TOTAL452 235 €251 031 €128 469 €201 203 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 203 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 965 €-6 420 €+9 385 €
2+2 965 €0 €+2 965 €
3+2 965 €0 €+2 965 €
4+2 965 €0 €+2 965 €
5+2 965 €0 €+2 965 €
6+2 965 €0 €+2 965 €
7+2 965 €0 €+2 965 €
8+2 965 €0 €+2 965 €
9+2 965 €+833 €+2 132 €
10+2 965 €+2 439 €+526 €
11+2 965 €+2 635 €+330 €
12+2 965 €+2 837 €+128 €
13+2 965 €+3 044 €-79 €
14+2 965 €+3 258 €-293 €
15+2 965 €+3 477 €-512 €
16+2 965 €+3 702 €-737 €
17+2 965 €+3 933 €-968 €
18+2 965 €+4 171 €-1 206 €
19+2 965 €+4 416 €-1 451 €
20+2 965 €+4 668 €-1 703 €
21+2 965 €+4 926 €-1 961 €
22+2 965 €+5 192 €-2 227 €
23+2 965 €+5 466 €-2 501 €
24+2 965 €+5 747 €-2 782 €
25+2 965 €+6 037 €-3 072 €
Total+74 125 €+60 361 €+13 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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