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Longère 7 pièces 190 m²

VilleAugerville-la-rivière, Coudray, Labrosse, Mainvilliers, Malesherbes, Nangeville, Orveau-bellesauve (45)
Surface190m²
Coût Total314 092€
Loyer Annuel23 538€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 224 900 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 183,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LE MALESHERBOIS 7 mn Est Venez découvrir cette charmante longère en pierre sans aucun vis à vis sur 1 774 m² de terrain clos. Rdc : Entrée dans cuisine aménagée , bureau, séjour salon d'environ 50 m² avec cheminée. Etage : dégagement,4 chambres dont une avec grands placards, salle d'eau wc. Studio aménagé comprenant une pièce de vie avec coin cuisine et salle d'eau wc. Nombreuses dépendances : garage, chaufferie buanderie, abri voitures. Prix : 224 900 Euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 4880 Euros et 6670 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 100499 Date de réalisation du diagnostic : 15/12/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 880 € et 6 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Augerville-la-rivière, Coudray, Labrosse, Mainvilliers, Malesherbes, Nangeville, Orveau-bellesauve
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45330
Coordonnées : 48.297104, 2.415633
Total : 314 092€
Prix d'acquisition : 224 900€
Travaux : 71 200€
Valeur du bien : 296 100€
Frais de notaire : 17 992€
Coût estimé : 17 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1961€/mois
Loyer annuel estimé : 23538€/an
Fourchette totale : 1587€ - 2425€/mois
Fourchette annuelle : 19042€ - 29095€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 987,95 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :377 711 €
Prix d'achat :224 900 €
Décote à l'achat :-152 811€ (-40.5%)
Marge achat-revente :63 619€ (16.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 572,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :91,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 664,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 633,58€
Coût de l'assurance :27 483,05€
Taxe foncière : 2 353,77€/an
Soit par mois : 196,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 961,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 860,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 200 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 12 m² × 750€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation des 4 chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 538 €/an
Calcul : 1 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 092 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 099 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 508 €
Revenus locatifs : +23 538 €
Charges déductibles : -85 508 €
Résultat foncier Année 1 : -61 971 €(Déficit de 61 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 308 €/an
Revenus locatifs : +23 538 €
Charges déductibles : -14 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 229 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40570.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 224 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 185 €(65% de 224 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 316 €/an
Calcul : 146 185 € × 3,636% = 5 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 538 €85 519 €10 866 €-61 981 €21 400 €40 581 €40 581 €
224 008 €14 034 €10 581 €9 974 €--30 607 €
324 489 €13 739 €10 286 €10 749 €--19 857 €
424 978 €13 434 €9 981 €11 544 €--8 313 €
525 478 €13 118 €9 665 €12 360 €---
625 988 €12 791 €9 337 €13 197 €---
726 507 €12 452 €8 998 €14 056 €---
827 037 €12 100 €8 647 €14 937 €---
927 578 €11 737 €8 284 €15 841 €---
1028 130 €11 360 €7 907 €16 769 €---
1128 692 €10 971 €7 517 €17 722 €---
1229 266 €10 567 €7 114 €18 699 €---
1329 851 €10 149 €6 696 €19 703 €---
1430 449 €9 716 €6 263 €20 733 €---
1531 057 €9 267 €5 814 €21 790 €---
1631 679 €8 803 €5 350 €22 876 €---
1732 312 €8 322 €4 869 €23 990 €---
1832 958 €7 824 €4 371 €25 134 €---
1933 618 €7 309 €3 856 €26 309 €---
2034 290 €6 775 €3 322 €27 515 €---
2134 976 €6 222 €2 769 €28 754 €---
2235 675 €5 649 €2 196 €30 026 €---
2336 389 €5 056 €1 603 €31 333 €---
2437 117 €4 442 €989 €32 675 €---
2537 859 €3 806 €353 €34 053 €---
TOTAL753 920 €315 161 €157 634 €438 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 943 €-6 420 €+11 363 €
2+4 943 €0 €+4 943 €
3+4 943 €0 €+4 943 €
4+4 943 €0 €+4 943 €
5+4 943 €+1 214 €+3 729 €
6+4 943 €+3 959 €+984 €
7+4 943 €+4 217 €+726 €
8+4 943 €+4 481 €+462 €
9+4 943 €+4 752 €+191 €
10+4 943 €+5 031 €-88 €
11+4 943 €+5 317 €-374 €
12+4 943 €+5 610 €-667 €
13+4 943 €+5 911 €-968 €
14+4 943 €+6 220 €-1 277 €
15+4 943 €+6 537 €-1 594 €
16+4 943 €+6 863 €-1 920 €
17+4 943 €+7 197 €-2 254 €
18+4 943 €+7 540 €-2 597 €
19+4 943 €+7 893 €-2 950 €
20+4 943 €+8 255 €-3 312 €
21+4 943 €+8 626 €-3 683 €
22+4 943 €+9 008 €-4 065 €
23+4 943 €+9 400 €-4 457 €
24+4 943 €+9 802 €-4 859 €
25+4 943 €+10 216 €-5 273 €
Total+123 575 €+131 628 €+-8 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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