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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSouterraine (23)
Surface124m²
Coût Total119 000€
Loyer Annuel10 512€
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 806,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres

idéalement situé au coeur de la ville de la souterraine a proximité du lycée, et des centres commerciaux, on peut aller a pied a la gare qui est a proximité, il y a 4 appartements, pour tous renseignements me contacter

Ville : Souterraine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.250899, 1.467351
Total : 119 000€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 11 000€
Valeur du bien : 111 000€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 876€/mois
Loyer annuel estimé : 10512€/an
Fourchette totale : 694€ - 1107€/mois
Fourchette annuelle : 8322€ - 13279€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 11.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,32 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :172 152 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-72 152€ (-41.9%)
Marge achat-revente :53 152€ (30.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :34,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 624,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 004,08€
Coût de l'assurance :10 412,50€
Taxe foncière : 1 051,25€/an
Soit par mois : 87,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 876,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :163,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des équipements de cuisine
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la douche si nécessaire, peinture
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - état correct mais peinture usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 876 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 512 €/an
Calcul : 876 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 000 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 051 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 474 €
Revenus locatifs : +10 512 €
Charges déductibles : -16 474 €
Résultat foncier Année 1 : -5 962 €(Déficit de 5 962 €)
Imputable sur revenu global : 5 962 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 474 €/an
Revenus locatifs : +10 512 €
Charges déductibles : -5 474 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 038 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 512 €16 478 €4 010 €-5 965 €5 965 €--
210 723 €5 372 €3 904 €5 351 €---
310 937 €5 262 €3 794 €5 676 €---
411 156 €5 148 €3 680 €6 008 €---
511 379 €5 030 €3 562 €6 349 €---
611 607 €4 908 €3 440 €6 698 €---
711 839 €4 782 €3 314 €7 057 €---
812 076 €4 652 €3 184 €7 424 €---
912 317 €4 517 €3 049 €7 800 €---
1012 563 €4 377 €2 909 €8 186 €---
1112 815 €4 233 €2 765 €8 582 €---
1213 071 €4 083 €2 615 €8 988 €---
1313 332 €3 928 €2 461 €9 404 €---
1413 599 €3 768 €2 301 €9 831 €---
1513 871 €3 603 €2 135 €10 268 €---
1614 148 €3 432 €1 964 €10 717 €---
1714 431 €3 254 €1 787 €11 177 €---
1814 720 €3 071 €1 603 €11 649 €---
1915 014 €2 881 €1 414 €12 133 €---
2015 315 €2 685 €1 217 €12 630 €---
2115 621 €2 482 €1 014 €13 139 €---
2215 933 €2 272 €804 €13 662 €---
2316 252 €2 054 €587 €14 198 €---
2416 577 €1 830 €362 €14 748 €---
2516 909 €1 597 €129 €15 312 €---
TOTAL336 717 €105 698 €58 004 €231 020 €5 965 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 790 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 020 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 208 €-1 790 €+3 998 €
2+2 208 €+1 605 €+603 €
3+2 208 €+1 703 €+505 €
4+2 208 €+1 802 €+406 €
5+2 208 €+1 905 €+303 €
6+2 208 €+2 010 €+198 €
7+2 208 €+2 117 €+91 €
8+2 208 €+2 227 €-19 €
9+2 208 €+2 340 €-132 €
10+2 208 €+2 456 €-248 €
11+2 208 €+2 575 €-367 €
12+2 208 €+2 696 €-488 €
13+2 208 €+2 821 €-613 €
14+2 208 €+2 949 €-741 €
15+2 208 €+3 080 €-872 €
16+2 208 €+3 215 €-1 007 €
17+2 208 €+3 353 €-1 145 €
18+2 208 €+3 495 €-1 287 €
19+2 208 €+3 640 €-1 432 €
20+2 208 €+3 789 €-1 581 €
21+2 208 €+3 942 €-1 734 €
22+2 208 €+4 098 €-1 890 €
23+2 208 €+4 259 €-2 051 €
24+2 208 €+4 424 €-2 216 €
25+2 208 €+4 594 €-2 386 €
Total+55 200 €+69 306 €+-14 106 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 203 jours
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