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Achat maison

Bien expiré
VilleCanihuel (22)
Surface186m²
Coût Total198 200€
Loyer Annuel17 742€
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+411€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 860,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 Terrasses, Surface de 186 m², 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1950, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Chauffage électrique, Cuisine américaine équipée, Salle de séjour : 30 m², 8 Parkings, Terrain de 750 m², Travaux, Orientation Est, Calme, Situation : campagne

Axe QUINTIN ROSTRENEN : Immeuble en pierre sous ardoises sur un terrain de 750m² REZ-DE-CHAUSSEE : APPARTEMENT T2 de 80 m². Entièrement rénové en 2020. Menuiseries double vitrage PVC, volets électriques. Chauffage et distribution d'eau électrique. Reste à créer salle d'eau (arrivées en place). Et MAISON ATTENANTE à rénover : d'une surface de 35m² au sol. 1ER ETAGE : APPARTEMENT T3 : d'une surface de 76m². Entièrement rénové en mars 2022. Isolation, menuiseries extérieures pvc double vitrage et volets électriques, électricité, plomberie, peinture, chauffage, salle d'eau, wc et cuisine équipée. Cet appartement est actuellement loué bail meublé. Le grenier d'une surface de 55m², arrivées d'eau et d'électricité sont en attente. Ces combles aménageables. 3 Compteurs d'eau et 2 compteurs électriques. Assainissement individuel conforme. Système filtre compact Ecoflo mis en place en février 2022. 8 Places de stationnements Taxe foncière : 418 €/an Classe énergie : D

Prix : 160.000 € HAI Contact : Danielle STEENS : Agent commercial : n° siret : 398 390 831 000 53

Ville : Canihuel
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22480
Coordonnées : 48.356420, -3.069810
Total : 198 200€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 185 400€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1479€/mois
Loyer annuel estimé : 17742€/an
Fourchette totale : 1155€ - 1893€/mois
Fourchette annuelle : 13859€ - 22713€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :975,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :57,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 033,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 392,94€
Coût de l'assurance :17 342,50€
Taxe foncière : 418,00€/an
Soit par mois : 34,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 478,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :410,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée.
Quantité: 55 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création salle d'eau
Création d'une salle d'eau dans la maison attenante avec installation de douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 supposé, nécessité de création.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 620€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13620€ = 13620€ (installation incluse)
  • Isolation - Combles:3 300€
    Isolation combles: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Création salle d'eau:3 500€
    Création salle d'eau: 1 salle d'eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Revêtement sol chambres: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Canihuel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 742 €/an
Calcul : 1 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 200 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 418 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 047 €
Revenus locatifs : +17 742 €
Charges déductibles : -33 047 €
Résultat foncier Année 1 : -15 304 €(Déficit de 15 304 €)
Imputable sur revenu global : 15 304 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 647 €/an
Revenus locatifs : +17 742 €
Charges déductibles : -7 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 096 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 742 €33 053 €6 541 €-15 311 €15 311 €--
218 097 €7 478 €6 366 €10 619 €---
318 459 €7 297 €6 185 €11 162 €---
418 828 €7 110 €5 998 €11 718 €---
519 205 €6 916 €5 805 €12 289 €---
619 589 €6 716 €5 604 €12 873 €---
719 981 €6 509 €5 398 €13 471 €---
820 380 €6 295 €5 184 €14 085 €---
920 788 €6 074 €4 963 €14 714 €---
1021 204 €5 846 €4 734 €15 358 €---
1121 628 €5 609 €4 498 €16 018 €---
1222 060 €5 365 €4 253 €16 695 €---
1322 501 €5 112 €4 000 €17 389 €---
1422 951 €4 851 €3 739 €18 101 €---
1523 410 €4 581 €3 469 €18 830 €---
1623 879 €4 301 €3 190 €19 577 €---
1724 356 €4 013 €2 901 €20 344 €---
1824 843 €3 714 €2 602 €21 129 €---
1925 340 €3 405 €2 294 €21 935 €---
2025 847 €3 086 €1 975 €22 761 €---
2126 364 €2 756 €1 645 €23 608 €---
2226 891 €2 415 €1 304 €24 476 €---
2327 429 €2 062 €951 €25 367 €---
2427 978 €1 698 €586 €26 280 €---
2528 537 €1 321 €209 €27 217 €---
TOTAL568 288 €147 585 €94 393 €420 703 €15 311 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 593 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 420 703 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 726 €-4 593 €+8 319 €
2+3 726 €+3 186 €+540 €
3+3 726 €+3 349 €+377 €
4+3 726 €+3 516 €+210 €
5+3 726 €+3 687 €+39 €
6+3 726 €+3 862 €-136 €
7+3 726 €+4 041 €-315 €
8+3 726 €+4 225 €-499 €
9+3 726 €+4 414 €-688 €
10+3 726 €+4 607 €-881 €
11+3 726 €+4 806 €-1 080 €
12+3 726 €+5 009 €-1 283 €
13+3 726 €+5 217 €-1 491 €
14+3 726 €+5 430 €-1 704 €
15+3 726 €+5 649 €-1 923 €
16+3 726 €+5 873 €-2 147 €
17+3 726 €+6 103 €-2 377 €
18+3 726 €+6 339 €-2 613 €
19+3 726 €+6 580 €-2 854 €
20+3 726 €+6 828 €-3 102 €
21+3 726 €+7 082 €-3 356 €
22+3 726 €+7 343 €-3 617 €
23+3 726 €+7 610 €-3 884 €
24+3 726 €+7 884 €-4 158 €
25+3 726 €+8 165 €-4 439 €
Total+93 150 €+126 211 €+-33 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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