Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 1090 m² à plombieres-les-bains

Bien expiré
VillePlombières-les-Bains (88)
Surface1090m²
Coût Total1 132 020€
Loyer Annuel113 535€
Rentabilité10.03%
Cashflow/mois+2 672€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 499 000 €
Surface : 1090 m²
Prix au m² : 457,8 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 090 m², 1 pièce, 687 m² de terrain

En plein c€ur du centre-ville de la ville thermale de Plombieres Les Bains, bel immeuble de caractère avec ascenseur se destinant à du meublé saisonnier, chambre d'hôtes ou hotel.

L'immeuble de quatre étages (rez-de-chaussée,1er et 2ème étage totalement rénové) se compose de la façon suivante :

-Rez-de-chaussée surélevé (accès depuis l'avenue Louis Français) : entrée dégagée avec couloirs, deux pièces de réception et une cuisine avec arrière cuisine.

-1er étage : six chambres meublées avec salle d'eau et Wc privatif (entre 20 et 25m² chacune).

-2ème étage (accès également depuis l'avenue du Val d'Ajol) : six chambres meublées avec salle d'eau et Wc privatif (entre 20 et 25m² chacune).

-3ème et 4ème étage : environ 250/300m² à rénover en totalité avec une douzaine de chambres possibles.

-annexes : sous-sol complet avec chaufferie et caves, grenier, deux garages.

Chauffage gaz et électrique. Diagnostics en cours.

 

État des Risques et Pollutions : 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques '

Ville : Plombières-les-Bains
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88370
Coordonnées : 47.966280, 6.461290
Total : 1 132 020€
Prix d'acquisition : 499 000€
Travaux : 593 100€
Valeur du bien : 1 092 100€
Frais de notaire : 39 920€
Coût estimé : 39 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 1090m²
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 9461€/mois
Loyer annuel estimé : 113535€/an
Fourchette totale : 7305€ - 12255€/mois
Fourchette annuelle : 87655€ - 147056€/an
Rentabilité brute :10.03%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 12.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 132 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 522,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :320,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 5 843,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :524 729,69€
Coût de l'assurance :96 221,70€
Taxe foncière : 11 353,47€/an
Soit par mois : 946,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 9 461,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 789,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 671,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 1090 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 109 fenêtres (estimation basée sur 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 1090 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3ème et 4ème étages (environ 250/300 m²) pour créer des chambres supplémentaires
Quantité: 250/300 m²
Raison: Immeuble à rénover entièrement pour optimiser l'espace et répondre aux normes de location

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :593 100 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:109 000€
    Fenêtres double vitrage: 109 fenêtres × 1000€ = 109000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Changement robinetterie: 560€, Main d'œuvre: 0€ (rafraîchissement léger)
  • Chambres:4 800€
    Rafraîchissement chambres: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant peinture et entretien parquet, main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre:450 000€
    Rénovation complète 3ème et 4ème étages: 300 m² × 1500€/m² = 450000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plombières-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 116 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 461 €/mois
Revenus locatifs annuels : 113 535 €/an
Calcul : 9 461 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 36 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 132 020 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 849 €/an
Calcul : 321 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 593 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 644 728 €
Revenus locatifs : +113 535 €
Charges déductibles : -644 728 €
Résultat foncier Année 1 : -531 193 €(Déficit de 531 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 509 793 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 51 628 €/an
Revenus locatifs : +113 535 €
Charges déductibles : -51 628 €
Résultat foncier Années 2+ : 61 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 509792.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 499 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 324 350 €(65% de 499 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 795 €/an
Calcul : 324 350 € × 3,636% = 11 795 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1113 535 €644 763 €36 461 €-531 229 €21 400 €509 829 €509 829 €
2115 805 €50 677 €35 475 €65 128 €--444 700 €
3118 122 €49 658 €34 456 €68 464 €--376 237 €
4120 484 €48 605 €33 403 €71 879 €--304 358 €
5122 894 €47 518 €32 315 €75 376 €--228 982 €
6125 352 €46 394 €31 192 €78 958 €--150 024 €
7127 859 €45 233 €30 031 €82 625 €--67 399 €
8130 416 €44 034 €28 832 €86 382 €---
9133 024 €42 795 €27 593 €90 229 €---
10135 685 €41 515 €26 313 €94 169 €---
11138 398 €40 193 €24 991 €98 205 €---
12141 166 €38 827 €23 625 €102 339 €---
13143 989 €37 416 €22 213 €106 574 €---
14146 869 €35 958 €20 755 €110 912 €---
15149 807 €34 452 €19 249 €115 355 €---
16152 803 €32 896 €17 693 €119 907 €---
17155 859 €31 288 €16 086 €124 571 €---
18158 976 €29 627 €14 425 €129 349 €---
19162 156 €27 912 €12 709 €134 244 €---
20165 399 €26 139 €10 937 €139 259 €---
21168 707 €24 308 €9 106 €144 398 €---
22172 081 €22 417 €7 214 €149 664 €---
23175 522 €20 462 €5 260 €155 060 €---
24179 033 €18 444 €3 241 €160 589 €---
25182 613 €16 358 €1 156 €166 256 €---
TOTAL3 636 552 €1 497 888 €524 730 €2 138 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 138 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 113 535 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +23 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+23 842 €-6 420 €+30 262 €
2+23 842 €0 €+23 842 €
3+23 842 €0 €+23 842 €
4+23 842 €0 €+23 842 €
5+23 842 €0 €+23 842 €
6+23 842 €0 €+23 842 €
7+23 842 €0 €+23 842 €
8+23 842 €+5 695 €+18 147 €
9+23 842 €+27 069 €-3 227 €
10+23 842 €+28 251 €-4 409 €
11+23 842 €+29 462 €-5 620 €
12+23 842 €+30 702 €-6 860 €
13+23 842 €+31 972 €-8 130 €
14+23 842 €+33 273 €-9 431 €
15+23 842 €+34 607 €-10 765 €
16+23 842 €+35 972 €-12 130 €
17+23 842 €+37 371 €-13 529 €
18+23 842 €+38 805 €-14 963 €
19+23 842 €+40 273 €-16 431 €
20+23 842 €+41 778 €-17 936 €
21+23 842 €+43 319 €-19 477 €
22+23 842 €+44 899 €-21 057 €
23+23 842 €+46 518 €-22 676 €
24+23 842 €+48 177 €-24 335 €
25+23 842 €+49 877 €-26 035 €
Total+596 050 €+641 599 €+-45 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →