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Appartement 1090 m² à plombieres-les-bains

Bien expiré
VillePlombières-les-Bains (88)
Surface1090
Coût Total1 132 020
Loyer Annuel113 535
Rentabilité10.03%
Cashflow/mois+2 672
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 499 000 €
Surface : 1090 m²
Prix au m² : 457,8 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 090 m², 1 pièce, 687 m² de terrain

En plein c€ur du centre-ville de la ville thermale de Plombieres Les Bains, bel immeuble de caractère avec ascenseur se destinant à du meublé saisonnier, chambre d'hôtes ou hotel.

L'immeuble de quatre étages (rez-de-chaussée,1er et 2ème étage totalement rénové) se compose de la façon suivante :

-Rez-de-chaussée surélevé (accès depuis l'avenue Louis Français) : entrée dégagée avec couloirs, deux pièces de réception et une cuisine avec arrière cuisine.

-1er étage : six chambres meublées avec salle d'eau et Wc privatif (entre 20 et 25m² chacune).

-2ème étage (accès également depuis l'avenue du Val d'Ajol) : six chambres meublées avec salle d'eau et Wc privatif (entre 20 et 25m² chacune).

-3ème et 4ème étage : environ 250/300m² à rénover en totalité avec une douzaine de chambres possibles.

-annexes : sous-sol complet avec chaufferie et caves, grenier, deux garages.

Chauffage gaz et électrique. Diagnostics en cours.

 

État des Risques et Pollutions : 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques '

Ville : Plombières-les-Bains
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88370
Coordonnées : 47.966280, 6.461290
Total : 1 132 020
Prix d'acquisition : 499 000
Travaux : 593 100
Valeur du bien : 1 092 100
Frais de notaire : 39 920
Coût estimé : 39 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 1090
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 9461€/mois
Loyer annuel estimé : 113535€/an
Fourchette totale : 7305€ - 12255€/mois
Fourchette annuelle : 87655€ - 147056€/an
Rentabilité brute :10.03%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 12.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 132 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 522,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :320,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 5 843,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :524 729,69
Coût de l'assurance :96 221,70
Taxe foncière : 11 353,47€/an
Soit par mois : 946,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 9 461,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 789,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 671,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 1090 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 109 fenêtres (estimation basée sur 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 1090 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3ème et 4ème étages (environ 250/300 m²) pour créer des chambres supplémentaires
Quantité: 250/300 m²
Raison: Immeuble à rénover entièrement pour optimiser l'espace et répondre aux normes de location

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :593 100(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:109 000
    Fenêtres double vitrage: 109 fenêtres × 1000€ = 109000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:800
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Changement robinetterie: 560€, Main d'œuvre: 0€ (rafraîchissement léger)
  • Chambres:4 800
    Rafraîchissement chambres: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant peinture et entretien parquet, main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre:450 000
    Rénovation complète 3ème et 4ème étages: 300 m² × 1500€/m² = 450000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plombières-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 116 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 461 €/mois
Revenus locatifs annuels : 113 535 €/an
Calcul : 9 461 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 36 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 132 020 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 849 €/an
Calcul : 321 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 593 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 644 728
Revenus locatifs : +113 535
Charges déductibles : -644 728
Résultat foncier Année 1 : -531 193(Déficit de 531 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 509 793
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 51 628 €/an
Revenus locatifs : +113 535
Charges déductibles : -51 628
Résultat foncier Années 2+ : 61 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 509792.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 499 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 324 350(65% de 499 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 795 €/an
Calcul : 324 350 € × 3,636% = 11 795
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1113 535644 76336 461-531 22921 400 €509 829 €509 829 €
2115 80550 67735 47565 128--444 700 €
3118 12249 65834 45668 464--376 237 €
4120 48448 60533 40371 879--304 358 €
5122 89447 51832 31575 376--228 982 €
6125 35246 39431 19278 958--150 024 €
7127 85945 23330 03182 625--67 399 €
8130 41644 03428 83286 382---
9133 02442 79527 59390 229---
10135 68541 51526 31394 169---
11138 39840 19324 99198 205---
12141 16638 82723 625102 339---
13143 98937 41622 213106 574---
14146 86935 95820 755110 912---
15149 80734 45219 249115 355---
16152 80332 89617 693119 907---
17155 85931 28816 086124 571---
18158 97629 62714 425129 349---
19162 15627 91212 709134 244---
20165 39926 13910 937139 259---
21168 70724 3089 106144 398---
22172 08122 4177 214149 664---
23175 52220 4625 260155 060---
24179 03318 4443 241160 589---
25182 61316 3581 156166 256---
TOTAL3 636 5521 497 888524 7302 138 66321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 138 663
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 113 535 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +23 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+23 842-6 420+30 262
2+23 8420+23 842
3+23 8420+23 842
4+23 8420+23 842
5+23 8420+23 842
6+23 8420+23 842
7+23 8420+23 842
8+23 842+5 695+18 147
9+23 842+27 069-3 227
10+23 842+28 251-4 409
11+23 842+29 462-5 620
12+23 842+30 702-6 860
13+23 842+31 972-8 130
14+23 842+33 273-9 431
15+23 842+34 607-10 765
16+23 842+35 972-12 130
17+23 842+37 371-13 529
18+23 842+38 805-14 963
19+23 842+40 273-16 431
20+23 842+41 778-17 936
21+23 842+43 319-19 477
22+23 842+44 899-21 057
23+23 842+46 518-22 676
24+23 842+48 177-24 335
25+23 842+49 877-26 035
Total+596 050+641 599+-45 549
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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