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Duplex à vendre

VilleFleury-les-Aubrais (45)
Surface75.7m²
Coût Total151 200€
Loyer Annuel10 619€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 75.7 m²
Prix au m² : 1 849,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Non meublé

À deux pas du centre de Fleury-les-Aubrais, découvrez cet appartement récent au véritable esprit maison : ici, pas de voisin au-dessus, pas de voisin en dessous… juste le calme et le confort au quotidien

Le gros atout ? Aucun travaux à prévoir : vous posez vos valises et profitez !

Cuisine moderne installée en décembre 2025 Deux grandes chambres confortables Deux toilettes pour plus de praticité De nombreux rangements pour une organisation parfaite Deux places de stationnement privées

Situé en second rang, ce bien offre un environnement paisible tout en restant à pied des commerces, écoles et transports.

Un appartement pensé pour ceux qui recherchent la tranquillité d'une maison… sans les contraintes !

Vidéo disponible – à visiter sans tarder Référence agence : 395

Ville : Fleury-les-Aubrais
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45400
Coordonnées : 47.930284, 1.916219
Total : 151 200€
Prix d'acquisition : 140 000€
Valeur du bien : 140 000€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.7m²
Loyer prédit : 11.69€/m²/mois
Fourchette : 9.78€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10619€/an
Fourchette totale : 741€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 8888€ - 12688€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,63 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 729 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :+20 271€ (+16.9%)
Marge achat-revente :-31 471€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 801,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 882,85€
Coût de l'assurance :13 230,00€
Taxe foncière : 1 061,92€/an
Soit par mois : 88,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 619 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 817 €/an
Revenus locatifs : +10 619 €
Charges déductibles : -6 817 €
Résultat foncier : 3 802 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 619 €6 822 €5 231 €3 797 €---
210 832 €6 685 €5 094 €4 147 €---
311 048 €6 543 €4 952 €4 505 €---
411 269 €6 396 €4 805 €4 873 €---
511 495 €6 244 €4 653 €5 251 €---
611 724 €6 086 €4 495 €5 638 €---
711 959 €5 923 €4 332 €6 036 €---
812 198 €5 754 €4 163 €6 444 €---
912 442 €5 579 €3 988 €6 863 €---
1012 691 €5 398 €3 806 €7 293 €---
1112 945 €5 210 €3 619 €7 735 €---
1213 204 €5 016 €3 424 €8 188 €---
1313 468 €4 814 €3 223 €8 653 €---
1413 737 €4 606 €3 015 €9 131 €---
1514 012 €4 390 €2 799 €9 622 €---
1614 292 €4 167 €2 575 €10 125 €---
1714 578 €3 935 €2 344 €10 643 €---
1814 869 €3 695 €2 104 €11 174 €---
1915 167 €3 447 €1 856 €11 720 €---
2015 470 €3 190 €1 599 €12 280 €---
2115 780 €2 924 €1 333 €12 856 €---
2216 095 €2 648 €1 057 €13 447 €---
2316 417 €2 363 €772 €14 054 €---
2416 745 €2 067 €476 €14 678 €---
2517 080 €1 761 €170 €15 319 €---
TOTAL340 135 €115 661 €75 883 €224 474 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 230 €+1 139 €+1 091 €
2+2 230 €+1 244 €+986 €
3+2 230 €+1 352 €+878 €
4+2 230 €+1 462 €+768 €
5+2 230 €+1 575 €+655 €
6+2 230 €+1 692 €+538 €
7+2 230 €+1 811 €+419 €
8+2 230 €+1 933 €+297 €
9+2 230 €+2 059 €+171 €
10+2 230 €+2 188 €+42 €
11+2 230 €+2 320 €-90 €
12+2 230 €+2 456 €-226 €
13+2 230 €+2 596 €-366 €
14+2 230 €+2 739 €-509 €
15+2 230 €+2 887 €-657 €
16+2 230 €+3 038 €-808 €
17+2 230 €+3 193 €-963 €
18+2 230 €+3 352 €-1 122 €
19+2 230 €+3 516 €-1 286 €
20+2 230 €+3 684 €-1 454 €
21+2 230 €+3 857 €-1 627 €
22+2 230 €+4 034 €-1 804 €
23+2 230 €+4 216 €-1 986 €
24+2 230 €+4 403 €-2 173 €
25+2 230 €+4 596 €-2 366 €
Total+55 750 €+67 342 €+-11 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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