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Vente maison 6 pièces 270 m² Berlou (34360) - Superimmo

Bien expiré
VilleBerlou (34)
Surface270m²
Coût Total262 620€
Loyer Annuel27 200€
Rentabilité10.36%
Cashflow/mois+665€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 662,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur de Berlou, village viticole paisible, découvrez cette maison de village de 2 étages pleine de charme et d'histoire. Ancien hôtel du village, elle a conservé ses murs en pierre, poutres apparentes et pièces généreuses, tout en bénéficiant de mises à jour réfléchies. À l'étage principal : cuisine équipée, salle à manger avec balcon, salon lumineux et chambre avec salle de bains. À l'étage supérieur : 2 chambres, mezzanine, salle de bains, et grande pièce polyvalente idéale pour un espace supplémentaire ou un bureau. Au rez-de-chaussée : 2 pièces spacieuses à rénover — parfait pour créer un appartement indépendant, un atelier ou un studio. Profitez d'une vie de village authentique, entouré de vignobles et sentiers de randonnée, avec Saint-Chinian, Béziers et Carcassonne facilement accessibles. Une propriété rare, offrant charme, confort et potentiel dans le sud de la France.

Ville : Berlou
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34360
Coordonnées : 43.494019, 2.963239
Total : 262 620€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 69 300€
Valeur du bien : 248 300€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 11.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 2267€/mois
Loyer annuel estimé : 27200€/an
Fourchette totale : 1597€ - 3217€/mois
Fourchette annuelle : 19166€ - 38601€/an
Rentabilité brute :10.36%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 14.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 296,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :78,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 375,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 329,63€
Coût de l'assurance :23 635,80€
Taxe foncière : 2 720,01€/an
Soit par mois : 226,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 266,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 601,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :664,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: Estimation de 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
Rez-de-chausséeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux grandes pièces (56 m² et 40 m²) pour créer un appartement indépendant ou un studio.
Quantité: 2 pièces (96 m² total)
Raison: Espaces à rénover pour un potentiel d'aménagement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 300 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1150€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambres (60 m²): 60 m² × 160€/m² = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rez-de-chaussée:19 200€
    Rénovation complète rez-de-chaussée (96 m²): 96 m² × 200€/m² = 19200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Berlou (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 267 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 200 €/an
Calcul : 2 267 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 737 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 620 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 945 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 703 €
Revenus locatifs : +27 200 €
Charges déductibles : -81 703 €
Résultat foncier Année 1 : -54 503 €(Déficit de 54 503 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 103 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 403 €/an
Revenus locatifs : +27 200 €
Charges déductibles : -12 403 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33102.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 200 €81 711 €8 746 €-54 511 €21 400 €33 111 €33 111 €
227 744 €12 178 €8 513 €15 566 €--17 545 €
328 299 €11 937 €8 271 €16 362 €--1 183 €
428 865 €11 687 €8 022 €17 177 €---
529 442 €11 430 €7 764 €18 013 €---
630 031 €11 163 €7 497 €18 868 €---
730 632 €10 887 €7 221 €19 745 €---
831 244 €10 602 €6 936 €20 643 €---
931 869 €10 307 €6 641 €21 563 €---
1032 507 €10 001 €6 336 €22 505 €---
1133 157 €9 686 €6 020 €23 471 €---
1233 820 €9 359 €5 694 €24 461 €---
1334 496 €9 022 €5 356 €25 475 €---
1435 186 €8 673 €5 007 €26 514 €---
1535 890 €8 311 €4 646 €27 579 €---
1636 608 €7 938 €4 273 €28 670 €---
1737 340 €7 552 €3 886 €29 788 €---
1838 087 €7 152 €3 487 €30 935 €---
1938 848 €6 739 €3 074 €32 109 €---
2039 625 €6 312 €2 646 €33 314 €---
2140 418 €5 870 €2 204 €34 548 €---
2241 226 €5 413 €1 747 €35 813 €---
2342 051 €4 940 €1 275 €37 111 €---
2442 892 €4 451 €786 €38 441 €---
2543 750 €3 946 €280 €39 804 €---
TOTAL871 228 €287 266 €126 330 €583 962 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 583 962 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 712 €-6 420 €+12 132 €
2+5 712 €0 €+5 712 €
3+5 712 €0 €+5 712 €
4+5 712 €+4 798 €+914 €
5+5 712 €+5 404 €+308 €
6+5 712 €+5 660 €+52 €
7+5 712 €+5 923 €-211 €
8+5 712 €+6 193 €-481 €
9+5 712 €+6 469 €-757 €
10+5 712 €+6 752 €-1 040 €
11+5 712 €+7 041 €-1 329 €
12+5 712 €+7 338 €-1 626 €
13+5 712 €+7 642 €-1 930 €
14+5 712 €+7 954 €-2 242 €
15+5 712 €+8 274 €-2 562 €
16+5 712 €+8 601 €-2 889 €
17+5 712 €+8 936 €-3 224 €
18+5 712 €+9 280 €-3 568 €
19+5 712 €+9 633 €-3 921 €
20+5 712 €+9 994 €-4 282 €
21+5 712 €+10 364 €-4 652 €
22+5 712 €+10 744 €-5 032 €
23+5 712 €+11 133 €-5 421 €
24+5 712 €+11 532 €-5 820 €
25+5 712 €+11 941 €-6 229 €
Total+142 800 €+175 189 €+-32 389 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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