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Maison 6 pièces 205 m²

Bien expiré
VilleSoual (81)
Surface205m²
Coût Total293 450€
Loyer Annuel22 614€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 975,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SOUAL VILLA SUR 3300 M² DE TERRAIN

Villa de plain-pied d'environ 205 m² habitables offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Elle se compose d'un hall d'entrée, d'un vaste séjour avec cheminée et portes-fenêtres ouvrant sur la terrasse, d'une cuisine indépendante, d'un bureau, de cinq chambres, d'une salle de bains, de deux salles d'eau ainsi que de cabinets de toilette, d'une grande buanderie et d'un garage.

Implantée sur un terrain entièrement clos, la propriété bénéficie d'un chauffage central au fioul.

Des travaux de modernisation sont à prévoir afin de révéler tout le potentiel de cette agréable villa familiale. Référence agence : 6410 Référence annonce : 29SK-O8Z-N0I Date de réalisation du diagnostic : 09/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 520 € et 7 468 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Soual
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81580
Coordonnées : 43.556774, 2.116039
Total : 293 450€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 77 450€
Valeur du bien : 277 450€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1884€/mois
Loyer annuel estimé : 22614€/an
Fourchette totale : 1473€ - 2411€/mois
Fourchette annuelle : 17674€ - 28934€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 560,98 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 001 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-120 001€ (-37.5%)
Marge achat-revente :26 551€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 473,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :85,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 559,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 691,66€
Coût de l'assurance :25 676,87€
Taxe foncière : 2 261,40€/an
Soit par mois : 188,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 884,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 747,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :136,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour modernisation
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite modernisation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 450 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 750€
    Isolation toiture/combles: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:20 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 25 fenêtres × 800€/fenêtre = 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soual (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 614 €/an
Calcul : 1 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 450 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 027 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 261 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 968 €
Revenus locatifs : +22 614 €
Charges déductibles : -90 968 €
Résultat foncier Année 1 : -68 354 €(Déficit de 68 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 518 €/an
Revenus locatifs : +22 614 €
Charges déductibles : -13 518 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 096 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46953.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 614 €90 978 €10 239 €-68 364 €21 400 €46 964 €46 964 €
223 066 €13 260 €9 972 €9 806 €--37 158 €
323 528 €12 984 €9 695 €10 544 €--26 614 €
423 998 €12 697 €9 408 €11 301 €--15 313 €
524 478 €12 400 €9 112 €12 078 €--3 235 €
624 968 €12 092 €8 804 €12 875 €---
725 467 €11 774 €8 485 €13 693 €---
825 976 €11 444 €8 155 €14 533 €---
926 496 €11 102 €7 813 €15 394 €---
1027 026 €10 748 €7 459 €16 278 €---
1127 566 €10 381 €7 092 €17 186 €---
1228 118 €10 001 €6 712 €18 117 €---
1328 680 €9 607 €6 318 €19 073 €---
1429 254 €9 199 €5 911 €20 054 €---
1529 839 €8 777 €5 488 €21 062 €---
1630 435 €8 339 €5 051 €22 096 €---
1731 044 €7 886 €4 597 €23 158 €---
1831 665 €7 416 €4 128 €24 249 €---
1932 298 €6 930 €3 641 €25 369 €---
2032 944 €6 426 €3 137 €26 518 €---
2133 603 €5 904 €2 615 €27 699 €---
2234 275 €5 363 €2 075 €28 912 €---
2334 961 €4 803 €1 515 €30 158 €---
2435 660 €4 223 €935 €31 437 €---
2536 373 €3 622 €334 €32 751 €---
TOTAL724 332 €308 353 €148 692 €415 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 415 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 749 €-6 420 €+11 169 €
2+4 749 €0 €+4 749 €
3+4 749 €0 €+4 749 €
4+4 749 €0 €+4 749 €
5+4 749 €0 €+4 749 €
6+4 749 €+2 892 €+1 857 €
7+4 749 €+4 108 €+641 €
8+4 749 €+4 360 €+389 €
9+4 749 €+4 618 €+131 €
10+4 749 €+4 883 €-134 €
11+4 749 €+5 156 €-407 €
12+4 749 €+5 435 €-686 €
13+4 749 €+5 722 €-973 €
14+4 749 €+6 016 €-1 267 €
15+4 749 €+6 319 €-1 570 €
16+4 749 €+6 629 €-1 880 €
17+4 749 €+6 948 €-2 199 €
18+4 749 €+7 275 €-2 526 €
19+4 749 €+7 611 €-2 862 €
20+4 749 €+7 956 €-3 207 €
21+4 749 €+8 310 €-3 561 €
22+4 749 €+8 674 €-3 925 €
23+4 749 €+9 047 €-4 298 €
24+4 749 €+9 431 €-4 682 €
25+4 749 €+9 825 €-5 076 €
Total+118 725 €+124 794 €+-6 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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