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Maison 10 pièces 216 m²

Bien expiré
VilleSaint-Connan (22)
Surface216m²
Coût Total236 580€
Loyer Annuel18 323€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

CENTRE BRETAGNE : COMMUNE DE SAINT CONNAN Située entre GUINGAMP et QUINTIN DEUX MAISONS mitoyennes en pierre sous ardoises sur un terrain de 1.510m², avec garage et bûcher. MAISON 1 : d'une surface de 138m² composée au rez-de-chaussée d'un séjour de 30m² avec cheminée, d'une cuisine dinatoire de 24m². Côté nuit : 3 chambres, une salle d'eau et 1 wc. Al'étage : 2 chambres, 1 dressing, 1 grenier isolé de 35m² aménageable. DPE : F

MAISON 2 : d'une surface de 78m², composée en rez-de-chaussée d'une cuisine avec cheminée de 25m² d'une salle à manger de 12m² et d'une salle d'eau. A l'étage, deux grandes chambres de 17 et 18m². DPE : E Menuiseries en PVC double vitrage et vélux en bois simple vitrage. Chauffage au fuel et cheminées. Possibilité de faire installer des poêles à bois. Assainissement collectif au tout à l'égout Chauffage au fuel Taxe foncière : 93 € / an Classe Energie : E et F Taxe foncière : 93 € l'an

Prix : 135.000 € honoraires à la charge acquéreurs. Contact : Danielle STEENS : / Agent commercial : n° siret : 398 390 831 000 53

Ville : Saint-Connan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22480
Coordonnées : 48.423730, -3.043830
Total : 236 580€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 90 780€
Valeur du bien : 225 780€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1527€/mois
Loyer annuel estimé : 18323€/an
Fourchette totale : 1249€ - 1867€/mois
Fourchette annuelle : 14988€ - 22401€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 165,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :69,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 234,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 048,56€
Coût de l'assurance :20 700,75€
Taxe foncière : 93,00€/an
Soit par mois : 7,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 526,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 242,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 780 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:15 120€
    Isolation des combles: 216 m² × 70€/m² = 15120€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:29 160€
    Remplacement de 27 fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 1080€ = 29160€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500€
    Rénovation de 7 chambres (70 m²): 70 m² × 150€/m² = 10500€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Mise aux normes cuisine: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture et petits travaux cosmétiques salon: 1 salon × 1500€ = 1500€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Connan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 323 €/an
Calcul : 1 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 580 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 828 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 93 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 525 €
Revenus locatifs : +18 323 €
Charges déductibles : -99 525 €
Résultat foncier Année 1 : -81 202 €(Déficit de 81 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 802 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 745 €/an
Revenus locatifs : +18 323 €
Charges déductibles : -8 745 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 578 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59801.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 323 €99 533 €7 832 €-81 209 €21 400 €59 809 €59 809 €
218 690 €8 543 €7 622 €10 147 €--49 662 €
319 064 €8 327 €7 406 €10 737 €--38 925 €
419 445 €8 103 €7 182 €11 342 €--27 583 €
519 834 €7 871 €6 950 €11 962 €--15 621 €
620 231 €7 632 €6 711 €12 598 €--3 023 €
720 635 €7 385 €6 464 €13 250 €---
821 048 €7 129 €6 208 €13 919 €---
921 469 €6 864 €5 943 €14 605 €---
1021 898 €6 591 €5 670 €15 308 €---
1122 336 €6 308 €5 387 €16 028 €---
1222 783 €6 015 €5 094 €16 768 €---
1323 239 €5 713 €4 792 €17 526 €---
1423 703 €5 400 €4 479 €18 303 €---
1524 177 €5 077 €4 156 €19 101 €---
1624 661 €4 742 €3 821 €19 919 €---
1725 154 €4 397 €3 475 €20 758 €---
1825 657 €4 039 €3 118 €21 618 €---
1926 170 €3 669 €2 748 €22 501 €---
2026 694 €3 287 €2 366 €23 407 €---
2127 228 €2 892 €1 971 €24 336 €---
2227 772 €2 483 €1 562 €25 289 €---
2328 328 €2 060 €1 139 €26 267 €---
2428 894 €1 623 €702 €27 271 €---
2529 472 €1 172 €251 €28 301 €---
TOTAL586 905 €226 854 €113 049 €360 051 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 848 €-6 420 €+10 268 €
2+3 848 €0 €+3 848 €
3+3 848 €0 €+3 848 €
4+3 848 €0 €+3 848 €
5+3 848 €0 €+3 848 €
6+3 848 €0 €+3 848 €
7+3 848 €+3 068 €+780 €
8+3 848 €+4 176 €-328 €
9+3 848 €+4 381 €-533 €
10+3 848 €+4 592 €-744 €
11+3 848 €+4 809 €-961 €
12+3 848 €+5 030 €-1 182 €
13+3 848 €+5 258 €-1 410 €
14+3 848 €+5 491 €-1 643 €
15+3 848 €+5 730 €-1 882 €
16+3 848 €+5 976 €-2 128 €
17+3 848 €+6 227 €-2 379 €
18+3 848 €+6 485 €-2 637 €
19+3 848 €+6 750 €-2 902 €
20+3 848 €+7 022 €-3 174 €
21+3 848 €+7 301 €-3 453 €
22+3 848 €+7 587 €-3 739 €
23+3 848 €+7 880 €-4 032 €
24+3 848 €+8 181 €-4 333 €
25+3 848 €+8 490 €-4 642 €
Total+96 200 €+108 015 €+-11 815 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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