Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

15MN DE JOIGNY

VilleBrion (89)
Surface129.8m²
Coût Total157 800€
Loyer Annuel12 763€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 129.8 m²
Prix au m² : 1 040,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Jardin

MAISON ANCIENNE DIVISEE EN 2 LOGEMENTS sur 703 m² de terrain clos: 1er logement F3 de 66,69 m² habitable - loué meublé 550 € HC comprenant: Entrée par la cuisine aménagée ouverte sur séjour, salle d'eau avec wc et coin buanderie. A l'étage: Palier desservant 2 chambres, chauffage électrique. 2ème logement F4 de 100,31 habitable - non loué comprenant: Entrée par la cuisine, séjour, chambre ou bureau avec emplacement prévu pour un poêle, salle d'eau, wc/buanderie. A l'étage: Palier/chambre ou bureau, chambre. Chauffage électrique. Cave - atelier - Grange.Tout à l'égout. IDEAL INVESTISSEUR ou 1ER ACHAT avec un revenu locatif - https://bourreau-immobilier.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Brion
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.994024, 3.466218
Total : 157 800€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 147 000€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129.8m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12763€/an
Fourchette totale : 850€ - 1331€/mois
Fourchette annuelle : 10196€ - 15976€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 548,19 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :200 955 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-65 955€ (-32.8%)
Marge achat-revente :43 155€ (21.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 815,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 395,96€
Coût de l'assurance :13 413,00€
Taxe foncière : 1 276,32€/an
Soit par mois : 106,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 063,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 129.8 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur les meubles et carrelage
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 763 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 093 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 276 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 906 €
Revenus locatifs : +12 763 €
Charges déductibles : -18 906 €
Résultat foncier Année 1 : -6 143 €(Déficit de 6 143 €)
Imputable sur revenu global : 6 143 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 906 €/an
Revenus locatifs : +12 763 €
Charges déductibles : -6 906 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 857 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 763 €18 911 €5 098 €-6 148 €6 148 €--
213 019 €6 773 €4 960 €6 245 €---
313 279 €6 631 €4 818 €6 648 €---
413 544 €6 484 €4 671 €7 060 €---
513 815 €6 332 €4 519 €7 483 €---
614 092 €6 175 €4 362 €7 917 €---
714 373 €6 013 €4 200 €8 361 €---
814 661 €5 845 €4 033 €8 816 €---
914 954 €5 672 €3 859 €9 282 €---
1015 253 €5 493 €3 681 €9 760 €---
1115 558 €5 309 €3 496 €10 250 €---
1215 869 €5 118 €3 305 €10 752 €---
1316 187 €4 920 €3 108 €11 267 €---
1416 511 €4 717 €2 904 €11 794 €---
1516 841 €4 506 €2 693 €12 335 €---
1617 178 €4 288 €2 476 €12 889 €---
1717 521 €4 064 €2 251 €13 458 €---
1817 872 €3 831 €2 018 €14 040 €---
1918 229 €3 591 €1 778 €14 638 €---
2018 594 €3 343 €1 531 €15 250 €---
2118 966 €3 087 €1 274 €15 878 €---
2219 345 €2 823 €1 010 €16 522 €---
2319 732 €2 549 €736 €17 183 €---
2420 126 €2 267 €454 €17 860 €---
2520 529 €1 975 €162 €18 554 €---
TOTAL408 810 €130 717 €73 396 €278 093 €6 148 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 844 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 680 €-1 844 €+4 524 €
2+2 680 €+1 874 €+806 €
3+2 680 €+1 994 €+686 €
4+2 680 €+2 118 €+562 €
5+2 680 €+2 245 €+435 €
6+2 680 €+2 375 €+305 €
7+2 680 €+2 508 €+172 €
8+2 680 €+2 645 €+35 €
9+2 680 €+2 785 €-105 €
10+2 680 €+2 928 €-248 €
11+2 680 €+3 075 €-395 €
12+2 680 €+3 226 €-546 €
13+2 680 €+3 380 €-700 €
14+2 680 €+3 538 €-858 €
15+2 680 €+3 700 €-1 020 €
16+2 680 €+3 867 €-1 187 €
17+2 680 €+4 037 €-1 357 €
18+2 680 €+4 212 €-1 532 €
19+2 680 €+4 391 €-1 711 €
20+2 680 €+4 575 €-1 895 €
21+2 680 €+4 763 €-2 083 €
22+2 680 €+4 957 €-2 277 €
23+2 680 €+5 155 €-2 475 €
24+2 680 €+5 358 €-2 678 €
25+2 680 €+5 566 €-2 886 €
Total+67 000 €+83 428 €+-16 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →