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Appartement 4 pièces 79 m²

VilleAudincourt (25)
Surface79m²
Coût Total92 680€
Loyer Annuel8 471€
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 81 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 025,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m²

Unissimo vous propose en exclusivité cet appartement situé à Audincourt à proximité des commerces dans immeuble bien entretenu.

Cet appartement à rafraichir et situé au 2ème étage comprend une entrée, une cuisine individuelle équipée et aménagée, un spacieux et lumineux salon séjour, 2 chambres, une salle d'eau et un WC.

Ce bien dispose également de 2 garages individuels avec entrée sécurisée.

Chauffage Gaz de ville individuel.

N'hésitez pas à nous solliciter pour plus de renseignements.

Surface : 79 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 112 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/06/2026

Consommation énergie primaire : 179 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 169.70 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 922 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.483030, 6.841417
Total : 92 680€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 5 200€
Valeur du bien : 86 200€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8471€/an
Fourchette totale : 554€ - 900€/mois
Fourchette annuelle : 6647€ - 10796€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 11.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 177,78 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 045 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-12 045€ (-12.9%)
Marge achat-revente :365€ (0.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 481,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 548,91€
Coût de l'assurance :8 109,50€
Taxe foncière : 847,14€/an
Soit par mois : 70,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière à gaz existante
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette, peinture des murs et mise à jour de l'éclairage
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette, peinture des murs et mise à jour de l'éclairage dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 200 €(66 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 chaudière × 5200€ = 5200€ (fourniture + pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 471 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 680 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 391 €
Revenus locatifs : +8 471 €
Charges déductibles : -9 391 €
Résultat foncier Année 1 : -919 €(Déficit de 919 €)
Imputable sur revenu global : 919 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 191 €/an
Revenus locatifs : +8 471 €
Charges déductibles : -4 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 281 €/an
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 471 €9 393 €3 022 €-922 €922 €--
28 641 €4 112 €2 941 €4 529 €---
38 814 €4 028 €2 857 €4 786 €---
48 990 €3 941 €2 770 €5 049 €---
59 170 €3 851 €2 680 €5 318 €---
69 353 €3 759 €2 587 €5 594 €---
79 540 €3 663 €2 491 €5 877 €---
89 731 €3 564 €2 392 €6 167 €---
99 926 €3 461 €2 290 €6 464 €---
1010 124 €3 355 €2 184 €6 769 €---
1110 327 €3 246 €2 075 €7 081 €---
1210 533 €3 133 €1 961 €7 400 €---
1310 744 €3 016 €1 845 €7 728 €---
1410 959 €2 895 €1 724 €8 063 €---
1511 178 €2 771 €1 599 €8 407 €---
1611 401 €2 642 €1 470 €8 760 €---
1711 629 €2 508 €1 337 €9 121 €---
1811 862 €2 370 €1 199 €9 492 €---
1912 099 €2 228 €1 057 €9 871 €---
2012 341 €2 081 €909 €10 260 €---
2112 588 €1 929 €757 €10 659 €---
2212 840 €1 772 €600 €11 068 €---
2313 097 €1 609 €438 €11 487 €---
2413 358 €1 441 €270 €11 917 €---
2513 626 €1 268 €96 €12 358 €---
TOTAL271 340 €78 037 €43 549 €193 304 €922 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 277 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 304 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 779 €-277 €+2 056 €
2+1 779 €+1 359 €+420 €
3+1 779 €+1 436 €+343 €
4+1 779 €+1 515 €+264 €
5+1 779 €+1 595 €+184 €
6+1 779 €+1 678 €+101 €
7+1 779 €+1 763 €+16 €
8+1 779 €+1 850 €-71 €
9+1 779 €+1 939 €-160 €
10+1 779 €+2 031 €-252 €
11+1 779 €+2 124 €-345 €
12+1 779 €+2 220 €-441 €
13+1 779 €+2 318 €-539 €
14+1 779 €+2 419 €-640 €
15+1 779 €+2 522 €-743 €
16+1 779 €+2 628 €-849 €
17+1 779 €+2 736 €-957 €
18+1 779 €+2 847 €-1 068 €
19+1 779 €+2 961 €-1 182 €
20+1 779 €+3 078 €-1 299 €
21+1 779 €+3 198 €-1 419 €
22+1 779 €+3 320 €-1 541 €
23+1 779 €+3 446 €-1 667 €
24+1 779 €+3 575 €-1 796 €
25+1 779 €+3 707 €-1 928 €
Total+44 475 €+57 991 €+-13 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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