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Achat : Appartement Mulhouse (68100)

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface110m²
Coût Total172 970€
Loyer Annuel13 422€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 218,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 4 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Placards, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé à Mulhouse, secteur Dmc, au 3ᵉ et dernier étage d’une petite copropriété, cet appartement T4 en duplex développe une surface de 79,25 m² (110m² au sol) et offre un agencement fonctionnel et agréable à vivre.Le premier niveau se compose d’une entrée, d’une cuisine indépendante équipée, d’un séjour lumineux, d’une chambre avec dressing ainsi que d’une salle de bains équipée d’une baignoire et d’une douche.À l’étage, vous trouverez deux espaces nuit supplémentaires ainsi qu’un accès aux combles, offrant des possibilités de rangement.Une cave et un cellier viennent parfaire ce bien en apportant des espaces de stockage supplémentaires.Un appartement idéal pour une famille ou un premier achat, alliant volume et fonctionnalité.Chauffage individuel gaz.Pour plus d'informations ou pour convenir d'une visite, contactez Elise.

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.749490, 7.339780
Total : 172 970€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 28 250€
Valeur du bien : 162 250€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1118€/mois
Loyer annuel estimé : 13422€/an
Fourchette totale : 860€ - 1455€/mois
Fourchette annuelle : 10315€ - 17463€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :856,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 033,92€
Coût de l'assurance :15 134,88€
Taxe foncière : 1 342,17€/an
Soit par mois : 111,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 118,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 250 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salle à manger - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 422 €/an
Calcul : 1 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 970 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 004 €
Revenus locatifs : +13 422 €
Charges déductibles : -36 004 €
Résultat foncier Année 1 : -22 582 €(Déficit de 22 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 182 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 754 €/an
Revenus locatifs : +13 422 €
Charges déductibles : -7 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 668 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1182.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 422 €36 009 €5 812 €-22 588 €21 400 €1 188 €1 188 €
213 690 €7 605 €5 657 €6 085 €---
313 964 €7 445 €5 498 €6 519 €---
414 243 €7 280 €5 333 €6 963 €---
514 528 €7 109 €5 162 €7 419 €---
614 819 €6 933 €4 985 €7 886 €---
715 115 €6 750 €4 802 €8 365 €---
815 417 €6 561 €4 613 €8 857 €---
915 726 €6 365 €4 417 €9 361 €---
1016 040 €6 162 €4 215 €9 878 €---
1116 361 €5 953 €4 005 €10 408 €---
1216 688 €5 736 €3 789 €10 952 €---
1317 022 €5 512 €3 564 €11 510 €---
1417 362 €5 280 €3 333 €12 082 €---
1517 710 €5 040 €3 093 €12 669 €---
1618 064 €4 792 €2 844 €13 272 €---
1718 425 €4 535 €2 588 €13 890 €---
1818 794 €4 269 €2 322 €14 524 €---
1919 169 €3 995 €2 047 €15 175 €---
2019 553 €3 710 €1 763 €15 843 €---
2119 944 €3 416 €1 469 €16 528 €---
2220 343 €3 112 €1 164 €17 231 €---
2320 750 €2 797 €849 €17 953 €---
2421 165 €2 471 €524 €18 693 €---
2521 588 €2 134 €187 €19 454 €---
TOTAL429 900 €160 973 €84 034 €268 927 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 819 €-6 420 €+9 239 €
2+2 819 €+1 469 €+1 350 €
3+2 819 €+1 956 €+863 €
4+2 819 €+2 089 €+730 €
5+2 819 €+2 226 €+593 €
6+2 819 €+2 366 €+453 €
7+2 819 €+2 510 €+309 €
8+2 819 €+2 657 €+162 €
9+2 819 €+2 808 €+11 €
10+2 819 €+2 963 €-144 €
11+2 819 €+3 122 €-303 €
12+2 819 €+3 286 €-467 €
13+2 819 €+3 453 €-634 €
14+2 819 €+3 625 €-806 €
15+2 819 €+3 801 €-982 €
16+2 819 €+3 982 €-1 163 €
17+2 819 €+4 167 €-1 348 €
18+2 819 €+4 357 €-1 538 €
19+2 819 €+4 552 €-1 733 €
20+2 819 €+4 753 €-1 934 €
21+2 819 €+4 958 €-2 139 €
22+2 819 €+5 169 €-2 350 €
23+2 819 €+5 386 €-2 567 €
24+2 819 €+5 608 €-2 789 €
25+2 819 €+5 836 €-3 017 €
Total+70 475 €+80 678 €+-10 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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