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Achat : Appartement Mulhouse (68100)

VilleMulhouse (68)
Surface110
Coût Total172 970
Loyer Annuel13 422
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+99
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 218,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 4 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Placards, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé à Mulhouse, secteur Dmc, au 3ᵉ et dernier étage d’une petite copropriété, cet appartement T4 en duplex développe une surface de 79,25 m² (110m² au sol) et offre un agencement fonctionnel et agréable à vivre.Le premier niveau se compose d’une entrée, d’une cuisine indépendante équipée, d’un séjour lumineux, d’une chambre avec dressing ainsi que d’une salle de bains équipée d’une baignoire et d’une douche.À l’étage, vous trouverez deux espaces nuit supplémentaires ainsi qu’un accès aux combles, offrant des possibilités de rangement.Une cave et un cellier viennent parfaire ce bien en apportant des espaces de stockage supplémentaires.Un appartement idéal pour une famille ou un premier achat, alliant volume et fonctionnalité.Chauffage individuel gaz.Pour plus d'informations ou pour convenir d'une visite, contactez Elise.

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.749490, 7.339780
Total : 172 970
Prix d'acquisition : 134 000
Travaux : 28 250
Valeur du bien : 162 250
Frais de notaire : 10 720
Coût estimé : 10 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1118€/mois
Loyer annuel estimé : 13422€/an
Fourchette totale : 860€ - 1455€/mois
Fourchette annuelle : 10315€ - 17463€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :856,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 033,92
Coût de l'assurance :15 134,88
Taxe foncière : 1 342,17€/an
Soit par mois : 111,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 118,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 250(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 600
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salle à manger - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 422 €/an
Calcul : 1 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 970 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 004
Revenus locatifs : +13 422
Charges déductibles : -36 004
Résultat foncier Année 1 : -22 582(Déficit de 22 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 182
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 754 €/an
Revenus locatifs : +13 422
Charges déductibles : -7 754
Résultat foncier Années 2+ : 5 668 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1182.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 42236 0095 812-22 58821 400 €1 188 €1 188 €
213 6907 6055 6576 085---
313 9647 4455 4986 519---
414 2437 2805 3336 963---
514 5287 1095 1627 419---
614 8196 9334 9857 886---
715 1156 7504 8028 365---
815 4176 5614 6138 857---
915 7266 3654 4179 361---
1016 0406 1624 2159 878---
1116 3615 9534 00510 408---
1216 6885 7363 78910 952---
1317 0225 5123 56411 510---
1417 3625 2803 33312 082---
1517 7105 0403 09312 669---
1618 0644 7922 84413 272---
1718 4254 5352 58813 890---
1818 7944 2692 32214 524---
1919 1693 9952 04715 175---
2019 5533 7101 76315 843---
2119 9443 4161 46916 528---
2220 3433 1121 16417 231---
2320 7502 79784917 953---
2421 1652 47152418 693---
2521 5882 13418719 454---
TOTAL429 900160 97384 034268 92721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 927
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 819-6 420+9 239
2+2 819+1 469+1 350
3+2 819+1 956+863
4+2 819+2 089+730
5+2 819+2 226+593
6+2 819+2 366+453
7+2 819+2 510+309
8+2 819+2 657+162
9+2 819+2 808+11
10+2 819+2 963-144
11+2 819+3 122-303
12+2 819+3 286-467
13+2 819+3 453-634
14+2 819+3 625-806
15+2 819+3 801-982
16+2 819+3 982-1 163
17+2 819+4 167-1 348
18+2 819+4 357-1 538
19+2 819+4 552-1 733
20+2 819+4 753-1 934
21+2 819+4 958-2 139
22+2 819+5 169-2 350
23+2 819+5 386-2 567
24+2 819+5 608-2 789
25+2 819+5 836-3 017
Total+70 475+80 678+-10 203
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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