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Duplex 8 pièces 144 m²

VilleValence (82)
Surface144m²
Coût Total227 540€
Loyer Annuel15 494€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 444,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 8 pièces 144 m² - Duplex de 8 pièces principales

En plein coeur de Valence, venez découvrir ce bel appartement avec terrasse comprenant une cuisine équipée, un beau séjour spacieux, une salle de bain avec WC, quatres grandes chambres, ainsi que son local commercial, anciennement pâtisserie avec ses deux cuisines, un WC et une cave. Idéal pour un investisseur. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 5.44% Référence annonce : 196-3521 Date de réalisation du diagnostic : 24/11/2021 Prix hors honoraires : 197 269 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 920 € et 2 690 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.111435, 0.887607
Total : 227 540€
Prix d'acquisition : 208 000€
Travaux : 2 900€
Valeur du bien : 210 900€
Frais de notaire : 16 640€
Coût estimé : 16 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1291€/mois
Loyer annuel estimé : 15494€/an
Fourchette totale : 1025€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 12303€ - 19515€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 391,21 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 334 €
Prix d'achat :208 000 €
Décote à l'achat :+7 666€ (+3.8%)
Marge achat-revente :-27 206€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 136,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :66,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 203,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 463,90€
Coût de l'assurance :19 909,75€
Taxe foncière : 1 549,45€/an
Soit par mois : 129,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 291,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état supposé bon.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 900 €(20 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:500€
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 25€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds 48 m²: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Les travaux de chauffage, menuiseries et eau chaude ne sont pas nécessaires selon le DPE C. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 494 €/an
Calcul : 1 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 540 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 549 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 065 €
Revenus locatifs : +15 494 €
Charges déductibles : -13 065 €
Résultat foncier Année 1 : 2 430 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 165 €/an
Revenus locatifs : +15 494 €
Charges déductibles : -10 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 330 €/an
Prix d'achat du bien : 208 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 200 €(65% de 208 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 916 €/an
Calcul : 135 200 € × 3,636% = 4 916 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 494 €13 072 €7 826 €2 422 €---
215 804 €9 966 €7 621 €5 838 €---
316 120 €9 754 €7 408 €6 367 €---
416 443 €9 533 €7 187 €6 910 €---
516 772 €9 305 €6 959 €7 467 €---
617 107 €9 069 €6 723 €8 038 €---
717 449 €8 824 €6 478 €8 625 €---
817 798 €8 571 €6 225 €9 227 €---
918 154 €8 309 €5 963 €9 845 €---
1018 517 €8 037 €5 692 €10 480 €---
1118 888 €7 756 €5 410 €11 131 €---
1219 265 €7 465 €5 119 €11 800 €---
1319 651 €7 164 €4 818 €12 487 €---
1420 044 €6 852 €4 506 €13 192 €---
1520 445 €6 529 €4 183 €13 916 €---
1620 854 €6 195 €3 849 €14 659 €---
1721 271 €5 848 €3 503 €15 422 €---
1821 696 €5 490 €3 144 €16 206 €---
1922 130 €5 119 €2 773 €17 011 €---
2022 573 €4 735 €2 389 €17 838 €---
2123 024 €4 337 €1 991 €18 687 €---
2223 484 €3 925 €1 579 €19 560 €---
2323 954 €3 498 €1 152 €20 456 €---
2424 433 €3 057 €711 €21 377 €---
2524 922 €2 600 €254 €22 322 €---
TOTAL496 293 €175 010 €113 464 €321 283 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 254 €+727 €+2 527 €
2+3 254 €+1 751 €+1 503 €
3+3 254 €+1 910 €+1 344 €
4+3 254 €+2 073 €+1 181 €
5+3 254 €+2 240 €+1 014 €
6+3 254 €+2 411 €+843 €
7+3 254 €+2 588 €+666 €
8+3 254 €+2 768 €+486 €
9+3 254 €+2 954 €+300 €
10+3 254 €+3 144 €+110 €
11+3 254 €+3 339 €-85 €
12+3 254 €+3 540 €-286 €
13+3 254 €+3 746 €-492 €
14+3 254 €+3 958 €-704 €
15+3 254 €+4 175 €-921 €
16+3 254 €+4 398 €-1 144 €
17+3 254 €+4 627 €-1 373 €
18+3 254 €+4 862 €-1 608 €
19+3 254 €+5 103 €-1 849 €
20+3 254 €+5 351 €-2 097 €
21+3 254 €+5 606 €-2 352 €
22+3 254 €+5 868 €-2 614 €
23+3 254 €+6 137 €-2 883 €
24+3 254 €+6 413 €-3 159 €
25+3 254 €+6 697 €-3 443 €
Total+81 350 €+96 385 €+-15 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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