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Maison de ville à vendre – Boussac – 7 pièces – 137 m²

Bien expiré
VilleBoussac (23)
Surface137
Coût Total164 680
Loyer Annuel9 671
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-134
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 620,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville à vendre – Boussac – 7 pièces – 137 m² - Maison de ville à vendre – Boussac – 7 pièces – 137 m² Située à quelques minutes à pied du centre-ville de Boussac (marché, commerces, maison médicale, pharmacie), cette charmante maison de ville lumineuse de 137 m² offre de beaux volumes et un fort potentiel. Construite sur sous-sol et disposant d’un accès de plain-pied, elle est implantée sur un terrain entièrement clos de 1 122 m². Au rez-de-chaussée : • Deux pièces communicantes • Une pièce avec évier • Une cuisine aménagée • Un vaste séjour avec cheminée • Une salle de bains avec WC À l’étage : • Trois chambres spacieuses et lumineuses • Une seconde salle de bains avec WC Annexes et dépendances : • Grenier aménageable • Sous-sol complet comprenant un grand garage, une chaufferie et une pièce à rénover pouvant servir d’atelier, salle de jeux ou espace sport Extérieur : • Jardin entièrement clos Classe énergétique : G 💰 Prix net vendeur : 85 000 € (non négociable)

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.350890, 2.220240
Total : 164 680
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 72 880
Valeur du bien : 157 880
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 806€/mois
Loyer annuel estimé : 9671€/an
Fourchette totale : 593€ - 1095€/mois
Fourchette annuelle : 7118€ - 13139€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :48,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 691,51
Coût de l'assurance :14 409,50
Taxe foncière : 967,11€/an
Soit par mois : 80,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique explicitement mentionnée comme G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 880(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 480
    Isolation des combles: 137 m² × 40€/m² = 5480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture des murs et plafonds du salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 280✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 671 €/an
Calcul : 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 680 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 967 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 870
Revenus locatifs : +9 671
Charges déductibles : -79 870
Résultat foncier Année 1 : -70 199(Déficit de 70 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 799
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 990 €/an
Revenus locatifs : +9 671
Charges déductibles : -6 990
Résultat foncier Années 2+ : 2 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48798.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 67179 8755 451-70 20421 400 €48 804 €48 804 €
29 8646 8495 3063 015--45 789 €
310 0626 6985 1553 363--42 425 €
410 2636 5434 9993 720--38 705 €
510 4686 3824 8384 087--34 618 €
610 6786 2154 6724 463--30 156 €
710 8916 0434 4994 848--25 307 €
811 1095 8654 3215 244--20 063 €
911 3315 6804 1375 651--14 412 €
1011 5585 4903 9476 068--8 344 €
1111 7895 2933 7506 496--1 848 €
1212 0255 0903 5466 935---
1312 2654 8793 3357 386---
1412 5114 6613 1187 849---
1512 7614 4362 8938 325---
1613 0164 2032 6608 813---
1713 2763 9632 4199 314---
1813 5423 7142 1709 828---
1913 8133 4571 91310 356---
2014 0893 1901 64710 898---
2114 3712 9151 37211 455---
2214 6582 6311 08712 027---
2314 9512 33779312 615---
2415 2502 03248913 218---
2515 5551 71817413 837---
TOTAL309 767190 15978 692119 60921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 609
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 031 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 031-6 420+8 451
2+2 0310+2 031
3+2 0310+2 031
4+2 0310+2 031
5+2 0310+2 031
6+2 0310+2 031
7+2 0310+2 031
8+2 0310+2 031
9+2 0310+2 031
10+2 0310+2 031
11+2 0310+2 031
12+2 031+2 081-50
13+2 031+2 216-185
14+2 031+2 355-324
15+2 031+2 497-466
16+2 031+2 644-613
17+2 031+2 794-763
18+2 031+2 948-917
19+2 031+3 107-1 076
20+2 031+3 270-1 239
21+2 031+3 437-1 406
22+2 031+3 608-1 577
23+2 031+3 784-1 753
24+2 031+3 965-1 934
25+2 031+4 151-2 120
Total+50 775+36 437+14 338
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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