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Maison de ville à vendre – Boussac – 7 pièces – 137 m²

Bien expiré
VilleBoussac (23)
Surface137m²
Coût Total164 680€
Loyer Annuel9 671€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 620,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville à vendre – Boussac – 7 pièces – 137 m² - Maison de ville à vendre – Boussac – 7 pièces – 137 m² Située à quelques minutes à pied du centre-ville de Boussac (marché, commerces, maison médicale, pharmacie), cette charmante maison de ville lumineuse de 137 m² offre de beaux volumes et un fort potentiel. Construite sur sous-sol et disposant d’un accès de plain-pied, elle est implantée sur un terrain entièrement clos de 1 122 m². Au rez-de-chaussée : • Deux pièces communicantes • Une pièce avec évier • Une cuisine aménagée • Un vaste séjour avec cheminée • Une salle de bains avec WC À l’étage : • Trois chambres spacieuses et lumineuses • Une seconde salle de bains avec WC Annexes et dépendances : • Grenier aménageable • Sous-sol complet comprenant un grand garage, une chaufferie et une pièce à rénover pouvant servir d’atelier, salle de jeux ou espace sport Extérieur : • Jardin entièrement clos Classe énergétique : G 💰 Prix net vendeur : 85 000 € (non négociable)

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.350890, 2.220240
Total : 164 680€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 72 880€
Valeur du bien : 157 880€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 806€/mois
Loyer annuel estimé : 9671€/an
Fourchette totale : 593€ - 1095€/mois
Fourchette annuelle : 7118€ - 13139€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :48,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 691,51€
Coût de l'assurance :14 409,50€
Taxe foncière : 967,11€/an
Soit par mois : 80,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique explicitement mentionnée comme G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 880 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 480€
    Isolation des combles: 137 m² × 40€/m² = 5480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 671 €/an
Calcul : 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 680 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 967 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 870 €
Revenus locatifs : +9 671 €
Charges déductibles : -79 870 €
Résultat foncier Année 1 : -70 199 €(Déficit de 70 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 799 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 990 €/an
Revenus locatifs : +9 671 €
Charges déductibles : -6 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48798.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 671 €79 875 €5 451 €-70 204 €21 400 €48 804 €48 804 €
29 864 €6 849 €5 306 €3 015 €--45 789 €
310 062 €6 698 €5 155 €3 363 €--42 425 €
410 263 €6 543 €4 999 €3 720 €--38 705 €
510 468 €6 382 €4 838 €4 087 €--34 618 €
610 678 €6 215 €4 672 €4 463 €--30 156 €
710 891 €6 043 €4 499 €4 848 €--25 307 €
811 109 €5 865 €4 321 €5 244 €--20 063 €
911 331 €5 680 €4 137 €5 651 €--14 412 €
1011 558 €5 490 €3 947 €6 068 €--8 344 €
1111 789 €5 293 €3 750 €6 496 €--1 848 €
1212 025 €5 090 €3 546 €6 935 €---
1312 265 €4 879 €3 335 €7 386 €---
1412 511 €4 661 €3 118 €7 849 €---
1512 761 €4 436 €2 893 €8 325 €---
1613 016 €4 203 €2 660 €8 813 €---
1713 276 €3 963 €2 419 €9 314 €---
1813 542 €3 714 €2 170 €9 828 €---
1913 813 €3 457 €1 913 €10 356 €---
2014 089 €3 190 €1 647 €10 898 €---
2114 371 €2 915 €1 372 €11 455 €---
2214 658 €2 631 €1 087 €12 027 €---
2314 951 €2 337 €793 €12 615 €---
2415 250 €2 032 €489 €13 218 €---
2515 555 €1 718 €174 €13 837 €---
TOTAL309 767 €190 159 €78 692 €119 609 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 609 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 031 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 031 €-6 420 €+8 451 €
2+2 031 €0 €+2 031 €
3+2 031 €0 €+2 031 €
4+2 031 €0 €+2 031 €
5+2 031 €0 €+2 031 €
6+2 031 €0 €+2 031 €
7+2 031 €0 €+2 031 €
8+2 031 €0 €+2 031 €
9+2 031 €0 €+2 031 €
10+2 031 €0 €+2 031 €
11+2 031 €0 €+2 031 €
12+2 031 €+2 081 €-50 €
13+2 031 €+2 216 €-185 €
14+2 031 €+2 355 €-324 €
15+2 031 €+2 497 €-466 €
16+2 031 €+2 644 €-613 €
17+2 031 €+2 794 €-763 €
18+2 031 €+2 948 €-917 €
19+2 031 €+3 107 €-1 076 €
20+2 031 €+3 270 €-1 239 €
21+2 031 €+3 437 €-1 406 €
22+2 031 €+3 608 €-1 577 €
23+2 031 €+3 784 €-1 753 €
24+2 031 €+3 965 €-1 934 €
25+2 031 €+4 151 €-2 120 €
Total+50 775 €+36 437 €+14 338 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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