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Maison à vendre

VilleColméry (58)
Surface225m²
Coût Total217 620€
Loyer Annuel16 838€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 840 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de campagne avec une grange aménagée, offrant 6 chambres et 3 salles de bains. Maison familiale. - Nichée dans la campagne vallonnée de Bourgogne, cette charmante maison de campagne vous séduira. La rénovation de la grange attenante a permis d'agrandir considérablement la propriété et de la transformer en une ravissante maison de vacances familiale.

Ville : Colméry
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58350
Coordonnées : 47.346946, 3.243442
Total : 217 620€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 202 500€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.87€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1403€/mois
Loyer annuel estimé : 16838€/an
Fourchette totale : 1096€ - 1797€/mois
Fourchette annuelle : 13147€ - 21566€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :583,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 249 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :+57 751€ (+44.0%)
Marge achat-revente :-86 371€ (-65.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 077,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 141,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 726,20€
Coût de l'assurance :19 041,75€
Taxe foncière : 1 683,81€/an
Soit par mois : 140,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 403,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 281,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 4/5 - Mise aux normes et rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (15 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:13 500€
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 403 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 838 €/an
Calcul : 1 403 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 250 €
Revenus locatifs : +16 838 €
Charges déductibles : -23 250 €
Résultat foncier Année 1 : -6 412 €(Déficit de 6 412 €)
Imputable sur revenu global : 6 412 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 750 €/an
Revenus locatifs : +16 838 €
Charges déductibles : -9 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 088 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 838 €23 257 €7 312 €-6 419 €6 419 €--
217 175 €9 563 €7 118 €7 612 €---
317 518 €9 362 €6 917 €8 156 €---
417 869 €9 155 €6 709 €8 714 €---
518 226 €8 940 €6 494 €9 286 €---
618 591 €8 717 €6 272 €9 873 €---
718 962 €8 487 €6 042 €10 475 €---
819 342 €8 249 €5 804 €11 092 €---
919 729 €8 003 €5 558 €11 726 €---
1020 123 €7 748 €5 303 €12 375 €---
1120 526 €7 485 €5 039 €13 041 €---
1220 936 €7 212 €4 767 €13 724 €---
1321 355 €6 930 €4 485 €14 425 €---
1421 782 €6 638 €4 193 €15 144 €---
1522 218 €6 336 €3 891 €15 881 €---
1622 662 €6 024 €3 579 €16 638 €---
1723 115 €5 701 €3 256 €17 414 €---
1823 577 €5 367 €2 921 €18 211 €---
1924 049 €5 021 €2 575 €19 028 €---
2024 530 €4 663 €2 218 €19 867 €---
2125 021 €4 293 €1 848 €20 727 €---
2225 521 €3 910 €1 465 €21 611 €---
2326 031 €3 514 €1 069 €22 517 €---
2426 552 €3 104 €659 €23 448 €---
2527 083 €2 681 €235 €24 403 €---
TOTAL539 330 €180 363 €105 726 €358 967 €6 419 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 926 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 536 €-1 926 €+5 462 €
2+3 536 €+2 283 €+1 253 €
3+3 536 €+2 447 €+1 089 €
4+3 536 €+2 614 €+922 €
5+3 536 €+2 786 €+750 €
6+3 536 €+2 962 €+574 €
7+3 536 €+3 143 €+393 €
8+3 536 €+3 328 €+208 €
9+3 536 €+3 518 €+18 €
10+3 536 €+3 712 €-176 €
11+3 536 €+3 912 €-376 €
12+3 536 €+4 117 €-581 €
13+3 536 €+4 327 €-791 €
14+3 536 €+4 543 €-1 007 €
15+3 536 €+4 764 €-1 228 €
16+3 536 €+4 991 €-1 455 €
17+3 536 €+5 224 €-1 688 €
18+3 536 €+5 463 €-1 927 €
19+3 536 €+5 708 €-2 172 €
20+3 536 €+5 960 €-2 424 €
21+3 536 €+6 218 €-2 682 €
22+3 536 €+6 483 €-2 947 €
23+3 536 €+6 755 €-3 219 €
24+3 536 €+7 034 €-3 498 €
25+3 536 €+7 321 €-3 785 €
Total+88 400 €+107 690 €+-19 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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