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Vente maison 5 pièces 88,3 m² Garéoult (83136) - Superimmo

VilleGaréoult (83)
Surface88m²
Coût Total185 400€
Loyer Annuel13 482€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 238,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village Gareoult de 88 m2 à rénover, au centre village.À vendre, en exclusivité avec vos agences SWEET HOME, sur la commune de Garéoult.Maison de village de 88 m² élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, offrant un très beau potentiel.Idéalement située au coeur de la commune, cette maison à rénover intégralement bénéficie d'une excellente visibilité, parfaite pour un projet résidentiel ou la création d'un local commercial.Elle se compose actuellement comme suit :Rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine et un séjour.1er étage : deux chambres, une salle d'eau avec WC.2ème étage : deux chambres et un WC indépendant.Un bien rare à la vente, parfait pour un investisseur, un commerçant ou un premier achat à façonner sur mesure.

Ville : Garéoult
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83136
Coordonnées : 43.338086, 6.037772
Total : 185 400€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 67 680€
Valeur du bien : 176 680€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 12.77€/m²/mois
Fourchette : 8.86€ - 18.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1124€/mois
Loyer annuel estimé : 13482€/an
Fourchette totale : 780€ - 1619€/mois
Fourchette annuelle : 9355€ - 19431€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 727,3 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :328 002 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-219 002€ (-66.8%)
Marge achat-revente :142 602€ (43.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :931,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :74,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 005,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 942,53€
Coût de l'assurance :22 248,00€
Taxe foncière : 1 348,24€/an
Soit par mois : 112,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 123,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 117,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des fissures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2.7/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Maison nécessite mise aux normes plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 680 €(769 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 280€
    Isolation combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:6 000€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant vérification et mise à jour de la tuyauterie, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garéoult (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 124 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 482 €/an
Calcul : 1 124 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 463 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 890 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 381 €
Revenus locatifs : +13 482 €
Charges déductibles : -76 381 €
Résultat foncier Année 1 : -62 899 €(Déficit de 62 899 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 499 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 701 €/an
Revenus locatifs : +13 482 €
Charges déductibles : -8 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 781 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41498.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 482 €76 387 €6 469 €-62 905 €21 400 €41 505 €41 505 €
213 752 €8 538 €6 300 €5 214 €--36 291 €
314 027 €8 364 €6 125 €5 664 €--30 628 €
414 308 €8 182 €5 944 €6 125 €--24 502 €
514 594 €7 995 €5 757 €6 599 €--17 903 €
614 886 €7 800 €5 562 €7 085 €--10 818 €
715 183 €7 599 €5 361 €7 584 €--3 234 €
815 487 €7 391 €5 152 €8 096 €---
915 797 €7 175 €4 936 €8 622 €---
1016 113 €6 951 €4 713 €9 162 €---
1116 435 €6 719 €4 481 €9 716 €---
1216 764 €6 479 €4 241 €10 285 €---
1317 099 €6 230 €3 992 €10 869 €---
1417 441 €5 972 €3 734 €11 468 €---
1517 790 €5 706 €3 467 €12 084 €---
1618 146 €5 429 €3 191 €12 716 €---
1718 508 €5 143 €2 905 €13 366 €---
1818 879 €4 846 €2 608 €14 033 €---
1919 256 €4 539 €2 301 €14 717 €---
2019 641 €4 220 €1 982 €15 421 €---
2120 034 €3 891 €1 652 €16 144 €---
2220 435 €3 549 €1 311 €16 886 €---
2320 843 €3 195 €957 €17 648 €---
2421 260 €2 829 €590 €18 432 €---
2521 686 €2 449 €211 €19 237 €---
TOTAL431 845 €217 576 €93 943 €214 268 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 831 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 831 €-6 420 €+9 251 €
2+2 831 €0 €+2 831 €
3+2 831 €0 €+2 831 €
4+2 831 €0 €+2 831 €
5+2 831 €0 €+2 831 €
6+2 831 €0 €+2 831 €
7+2 831 €0 €+2 831 €
8+2 831 €+1 459 €+1 372 €
9+2 831 €+2 587 €+244 €
10+2 831 €+2 749 €+82 €
11+2 831 €+2 915 €-84 €
12+2 831 €+3 085 €-254 €
13+2 831 €+3 261 €-430 €
14+2 831 €+3 441 €-610 €
15+2 831 €+3 625 €-794 €
16+2 831 €+3 815 €-984 €
17+2 831 €+4 010 €-1 179 €
18+2 831 €+4 210 €-1 379 €
19+2 831 €+4 415 €-1 584 €
20+2 831 €+4 626 €-1 795 €
21+2 831 €+4 843 €-2 012 €
22+2 831 €+5 066 €-2 235 €
23+2 831 €+5 295 €-2 464 €
24+2 831 €+5 530 €-2 699 €
25+2 831 €+5 771 €-2 940 €
Total+70 775 €+64 280 €+6 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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