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Appartement 3 pièces 80 m²

VilleBlois (41)
Surface80m²
Coût Total148 748€
Loyer Annuel9 275€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 100 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 226,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 80 m²

Appartement centre ville de Blois comprenant :entrée, séjour, cuisine ,douche, WC, 2 chambres, double vitrage, gaz de ville .à rénover. charge 75 € par mois ( eau) . plus de renseignement [Coordonnées masquées].

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/07/2026

Consommation énergie primaire : 247 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 640 € et 2 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.584180, 1.325514
Total : 148 748€
Prix d'acquisition : 98 100€
Travaux : 42 800€
Valeur du bien : 140 900€
Frais de notaire : 7 848€
Coût estimé : 7 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9275€/an
Fourchette totale : 621€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 7449€ - 11547€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 020,83 €/m²
Basé sur :277 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 666 €
Prix d'achat :98 100 €
Décote à l'achat :-63 566€ (-39.3%)
Marge achat-revente :12 918€ (8.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 748€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 772,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 894,41€
Coût de l'assurance :13 015,45€
Taxe foncière : 927,47€/an
Soit par mois : 77,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 772,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 924,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (3 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements obsolètes et carrelage fissuré
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: entrée (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 800 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:300€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Blois (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 275 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 748 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 927 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 993 €
Revenus locatifs : +9 275 €
Charges déductibles : -49 993 €
Résultat foncier Année 1 : -40 719 €(Déficit de 40 719 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 319 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 193 €/an
Revenus locatifs : +9 275 €
Charges déductibles : -7 193 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19318.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 765 €(65% de 98 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 319 €/an
Calcul : 63 765 € × 3,636% = 2 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 275 €49 998 €4 850 €-40 724 €21 400 €19 324 €19 324 €
29 460 €7 068 €4 720 €2 392 €--16 931 €
39 649 €6 933 €4 585 €2 717 €--14 214 €
49 842 €6 793 €4 445 €3 049 €--11 165 €
510 039 €6 649 €4 301 €3 390 €--7 776 €
610 240 €6 500 €4 152 €3 740 €--4 036 €
710 445 €6 347 €3 998 €4 098 €---
810 654 €6 187 €3 839 €4 466 €---
910 867 €6 023 €3 675 €4 844 €---
1011 084 €5 853 €3 505 €5 231 €---
1111 306 €5 678 €3 330 €5 628 €---
1211 532 €5 496 €3 148 €6 036 €---
1311 763 €5 309 €2 961 €6 454 €---
1411 998 €5 115 €2 767 €6 883 €---
1512 238 €4 914 €2 566 €7 323 €---
1612 483 €4 707 €2 359 €7 775 €---
1712 732 €4 493 €2 145 €8 239 €---
1812 987 €4 272 €1 924 €8 714 €---
1913 247 €4 044 €1 696 €9 203 €---
2013 511 €3 808 €1 459 €9 704 €---
2113 782 €3 563 €1 215 €10 218 €---
2214 057 €3 311 €963 €10 746 €---
2314 338 €3 050 €702 €11 288 €---
2414 625 €2 781 €433 €11 844 €---
2514 918 €2 502 €154 €12 415 €---
TOTAL297 071 €171 397 €69 894 €125 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 275 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 948 €-6 420 €+8 368 €
2+1 948 €0 €+1 948 €
3+1 948 €0 €+1 948 €
4+1 948 €0 €+1 948 €
5+1 948 €0 €+1 948 €
6+1 948 €0 €+1 948 €
7+1 948 €+19 €+1 929 €
8+1 948 €+1 340 €+608 €
9+1 948 €+1 453 €+495 €
10+1 948 €+1 569 €+379 €
11+1 948 €+1 688 €+260 €
12+1 948 €+1 811 €+137 €
13+1 948 €+1 936 €+12 €
14+1 948 €+2 065 €-117 €
15+1 948 €+2 197 €-249 €
16+1 948 €+2 333 €-385 €
17+1 948 €+2 472 €-524 €
18+1 948 €+2 614 €-666 €
19+1 948 €+2 761 €-813 €
20+1 948 €+2 911 €-963 €
21+1 948 €+3 065 €-1 117 €
22+1 948 €+3 224 €-1 276 €
23+1 948 €+3 386 €-1 438 €
24+1 948 €+3 553 €-1 605 €
25+1 948 €+3 725 €-1 777 €
Total+48 700 €+37 702 €+10 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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