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Appartement 3 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface65m²
Coût Total169 880€
Loyer Annuel12 682€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 830,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m² - Appartement 3 pièces 65 m²

NOVA IMMOBILIER vous propose cet appartement de type F3, idéalement situé au centre-ville, à proximité immédiate des commerces et du tramway T5. Il se compose de :

Une entrée avec dégagement

Séjour lumineux

Cuisine séparée

2 chambres

Salle de bains

WC indépendants

Nombreux rangements

Plus :

Cave en sous-sol

Appartement fonctionnel et lumineux.Idéalement situé À visiter sans tarder ! Contactez NOVA IMMOBILIER pour organiser votre visite et découvrir ce bien charmant.

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 379 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/04/2025

Consommation énergie primaire : 187 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 880 € et 1 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.976765, 2.369618
Total : 169 880€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 41 360€
Valeur du bien : 160 360€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12682€/an
Fourchette totale : 772€ - 1447€/mois
Fourchette annuelle : 9265€ - 17360€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 989,65€
Coût de l'assurance :14 864,50€
Taxe foncière : 1 268,25€/an
Soit par mois : 105,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 994,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 360 €(636 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système (chaudière à condensation) : 5000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6500€
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 12000€ = 12000€ (pose et matériaux compris)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 1200€/m² = 7200€ (pose et matériaux compris)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (pose comprise)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 682 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 669 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 880 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 892 €
Revenus locatifs : +12 682 €
Charges déductibles : -48 892 €
Résultat foncier Année 1 : -36 209 €(Déficit de 36 209 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 809 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 532 €/an
Revenus locatifs : +12 682 €
Charges déductibles : -7 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14809.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 682 €48 897 €5 674 €-36 215 €21 400 €14 815 €14 815 €
212 936 €7 386 €5 523 €5 550 €--9 264 €
313 195 €7 230 €5 367 €5 965 €--3 299 €
413 459 €7 068 €5 205 €6 391 €---
513 728 €6 901 €5 038 €6 827 €---
614 002 €6 728 €4 865 €7 274 €---
714 283 €6 549 €4 686 €7 733 €---
814 568 €6 364 €4 501 €8 204 €---
914 860 €6 173 €4 310 €8 687 €---
1015 157 €5 975 €4 112 €9 182 €---
1115 460 €5 770 €3 907 €9 690 €---
1215 769 €5 559 €3 696 €10 211 €---
1316 084 €5 340 €3 477 €10 745 €---
1416 406 €5 113 €3 250 €11 293 €---
1516 734 €4 879 €3 016 €11 855 €---
1617 069 €4 636 €2 774 €12 432 €---
1717 410 €4 386 €2 523 €13 024 €---
1817 759 €4 127 €2 264 €13 632 €---
1918 114 €3 858 €1 996 €14 255 €---
2018 476 €3 581 €1 718 €14 895 €---
2118 846 €3 294 €1 431 €15 551 €---
2219 222 €2 998 €1 135 €16 225 €---
2319 607 €2 691 €828 €16 916 €---
2419 999 €2 373 €510 €17 626 €---
2520 399 €2 045 €182 €18 354 €---
TOTAL406 224 €169 920 €81 990 €236 303 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 303 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 663 €-6 420 €+9 083 €
2+2 663 €0 €+2 663 €
3+2 663 €0 €+2 663 €
4+2 663 €+927 €+1 736 €
5+2 663 €+2 048 €+615 €
6+2 663 €+2 182 €+481 €
7+2 663 €+2 320 €+343 €
8+2 663 €+2 461 €+202 €
9+2 663 €+2 606 €+57 €
10+2 663 €+2 755 €-92 €
11+2 663 €+2 907 €-244 €
12+2 663 €+3 063 €-400 €
13+2 663 €+3 223 €-560 €
14+2 663 €+3 388 €-725 €
15+2 663 €+3 557 €-894 €
16+2 663 €+3 730 €-1 067 €
17+2 663 €+3 907 €-1 244 €
18+2 663 €+4 090 €-1 427 €
19+2 663 €+4 277 €-1 614 €
20+2 663 €+4 468 €-1 805 €
21+2 663 €+4 665 €-2 002 €
22+2 663 €+4 867 €-2 204 €
23+2 663 €+5 075 €-2 412 €
24+2 663 €+5 288 €-2 625 €
25+2 663 €+5 506 €-2 843 €
Total+66 575 €+70 891 €+-4 316 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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