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Appartement 3 pièces 61 m²

Bien expiré
VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface61m²
Coût Total101 648€
Loyer Annuel8 208€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 78 100 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 280,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE T3 ST ANDRE LES VERGERS

A VENDRE- 5 rue de l'église apt 11 – St André les Vergers T3 de 62.55m² Entrée, séjour, cuisine, WC, salle de bain, 1 chambre salon-séjour Chauffage individuel gaz Prix : 78 100€ DPE : D Lot copro : 04 Taxe foncière 2024 : 1 100€ Charges 2023 : 1 160€ Réf. : 0420-0002 Contact : Sandie LAMBERT [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] (visite sur RDV) Offre d'achat à adresser, jusqu'au 01 mars 2026 par mail à [Coordonnées masquées] .« Les délais de remise des offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH» « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 04200002 Consommation énergétique : 230 kWh/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.269520, 4.047340
Total : 101 648€
Prix d'acquisition : 78 100€
Travaux : 17 300€
Valeur du bien : 95 400€
Frais de notaire : 6 248€
Coût estimé : 6 248€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8208€/an
Fourchette totale : 553€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 6638€ - 10150€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 648€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 524,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 117,30€
Coût de l'assurance :8 640,08€
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 96,67€/mois
Soit par an : 1 160,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 683,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 713,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la chambre pour rafraîchir l'espace
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: surface à définir
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 300 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement système chauffage individuel au gaz: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture murs 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement carrelage 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:900€
    Peinture murs chambre: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 208 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 271 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 648 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 160 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 176 €
Revenus locatifs : +8 208 €
Charges déductibles : -23 176 €
Résultat foncier Année 1 : -14 969 €(Déficit de 14 969 €)
Imputable sur revenu global : 14 969 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 876 €/an
Revenus locatifs : +8 208 €
Charges déductibles : -5 876 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 331 €/an
Prix d'achat du bien : 78 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 765 €(65% de 78 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 846 €/an
Calcul : 50 765 € × 3,636% = 1 846 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 208 €23 180 €3 274 €-14 972 €14 972 €--
28 372 €5 791 €3 185 €2 581 €---
38 539 €5 700 €3 094 €2 840 €---
48 710 €5 605 €2 999 €3 105 €---
58 884 €5 507 €2 902 €3 377 €---
69 062 €5 406 €2 801 €3 656 €---
79 243 €5 302 €2 697 €3 941 €---
89 428 €5 195 €2 589 €4 234 €---
99 617 €5 083 €2 478 €4 533 €---
109 809 €4 968 €2 363 €4 841 €---
1110 005 €4 850 €2 244 €5 156 €---
1210 205 €4 727 €2 121 €5 478 €---
1310 409 €4 600 €1 995 €5 809 €---
1410 618 €4 469 €1 864 €6 148 €---
1510 830 €4 334 €1 728 €6 496 €---
1611 047 €4 194 €1 589 €6 852 €---
1711 268 €4 050 €1 444 €7 217 €---
1811 493 €3 901 €1 295 €7 592 €---
1911 723 €3 747 €1 141 €7 976 €---
2011 957 €3 588 €982 €8 369 €---
2112 196 €3 423 €818 €8 773 €---
2212 440 €3 253 €648 €9 187 €---
2312 689 €3 078 €472 €9 611 €---
2412 943 €2 897 €291 €10 046 €---
2513 202 €2 709 €104 €10 492 €---
TOTAL262 898 €129 558 €47 117 €133 340 €14 972 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 492 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 340 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 724 €-4 492 €+6 216 €
2+1 724 €+774 €+950 €
3+1 724 €+852 €+872 €
4+1 724 €+932 €+792 €
5+1 724 €+1 013 €+711 €
6+1 724 €+1 097 €+627 €
7+1 724 €+1 182 €+542 €
8+1 724 €+1 270 €+454 €
9+1 724 €+1 360 €+364 €
10+1 724 €+1 452 €+272 €
11+1 724 €+1 547 €+177 €
12+1 724 €+1 644 €+80 €
13+1 724 €+1 743 €-19 €
14+1 724 €+1 844 €-120 €
15+1 724 €+1 949 €-225 €
16+1 724 €+2 056 €-332 €
17+1 724 €+2 165 €-441 €
18+1 724 €+2 278 €-554 €
19+1 724 €+2 393 €-669 €
20+1 724 €+2 511 €-787 €
21+1 724 €+2 632 €-908 €
22+1 724 €+2 756 €-1 032 €
23+1 724 €+2 883 €-1 159 €
24+1 724 €+3 014 €-1 290 €
25+1 724 €+3 148 €-1 424 €
Total+43 100 €+40 002 €+3 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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