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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFeytiat (87)
Surface192.2m²
Coût Total280 080€
Loyer Annuel22 709€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 192.2 m²
Prix au m² : 1 035,38 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 6 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, calme, Non meublé

Située à Feytiat, dans un quartier calme et résidentiel, cette spacieuse maison d'environ 192 m² habitables offre un fort potentiel d'aménagement et conviendra parfaitement à une grande famille ou à un projet avec revenu locatif.

La maison se compose comme suit :

AU 1er NIVEAU:

  • Un grand séjour lumineux de 37 m²
  • Une cuisine indépendante
  • Deux chambres de plus de 12 m²
  • Une salle de bains
  • WC séparés

AU 2ème NIVEAU

  • Deux chambres de 12 m² et 14 m²

AU REZ-DE-CHAUSSEE:

  • Deux chambres de 13 à 15 m²
  • Une salle d'eau avec WC
  • Une buanderie
  • Un grand garage

Le rez-de-chaussée peut facilement être aménagé avec appartement T2 avec entrée indépendante, idéal pour :

  • de la location courte durée (Airbnb)
  • loger un proche
  • créer un espace professionnel ou indépendant

A NOTER : arrêt de bus (ligne 13) dans la rue (passage toutes les 30 mn et 20 mn le matin)

++ VISITE VIRTUELLE DISPONIBLE SUR ++

Référence agence : 9081

Ville : Feytiat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87220
Coordonnées : 45.810988, 1.325222
Total : 280 080€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 65 160€
Valeur du bien : 264 160€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192.2m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1892€/mois
Loyer annuel estimé : 22709€/an
Fourchette totale : 1514€ - 2366€/mois
Fourchette annuelle : 18165€ - 28389€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 860 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 492 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-158 492€ (-44.3%)
Marge achat-revente :77 412€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 399,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :84,02€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 483,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 663,22€
Coût de l'assurance :25 207,20€
Taxe foncière : 2 270,86€/an
Soit par mois : 189,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 892,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 672,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :219,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 192.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 192.2 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 160 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 688€
    Isolation toiture/combles: 192.2 m² × 40€/m² = 7688€, Main d'œuvre: 10€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€/fenêtre = 14400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Second œuvre - Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (installation incluse)
  • Second œuvre - Plomberie générale:1 922€
    Mise à jour de la tuyauterie: 192.2 m² × 10€/m² = 1922€, Main d'œuvre: 16€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Feytiat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 709 €/an
Calcul : 1 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 080 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 063 €
Revenus locatifs : +22 709 €
Charges déductibles : -78 063 €
Résultat foncier Année 1 : -55 355 €(Déficit de 55 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 903 €/an
Revenus locatifs : +22 709 €
Charges déductibles : -12 903 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33954.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 709 €78 073 €9 633 €-55 364 €21 400 €33 964 €33 964 €
223 163 €12 659 €9 380 €10 503 €--23 461 €
323 626 €12 397 €9 118 €11 229 €--12 232 €
424 099 €12 126 €8 847 €11 972 €--260 €
524 581 €11 845 €8 566 €12 735 €---
625 072 €11 555 €8 275 €13 518 €---
725 574 €11 253 €7 974 €14 320 €---
826 085 €10 942 €7 663 €15 143 €---
926 607 €10 619 €7 340 €15 988 €---
1027 139 €10 285 €7 006 €16 854 €---
1127 682 €9 939 €6 660 €17 743 €---
1228 235 €9 581 €6 302 €18 655 €---
1328 800 €9 210 €5 931 €19 590 €---
1429 376 €8 826 €5 547 €20 550 €---
1529 964 €8 428 €5 149 €21 535 €---
1630 563 €8 017 €4 738 €22 546 €---
1731 174 €7 591 €4 311 €23 584 €---
1831 798 €7 149 €3 870 €24 648 €---
1932 434 €6 692 €3 413 €25 741 €---
2033 082 €6 219 €2 940 €26 863 €---
2133 744 €5 730 €2 451 €28 014 €---
2234 419 €5 223 €1 944 €29 196 €---
2335 107 €4 698 €1 419 €30 409 €---
2435 809 €4 154 €875 €31 655 €---
2536 525 €3 591 €312 €32 934 €---
TOTAL727 364 €286 802 €139 663 €440 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 440 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 769 €-6 420 €+11 189 €
2+4 769 €0 €+4 769 €
3+4 769 €0 €+4 769 €
4+4 769 €0 €+4 769 €
5+4 769 €+3 743 €+1 026 €
6+4 769 €+4 055 €+714 €
7+4 769 €+4 296 €+473 €
8+4 769 €+4 543 €+226 €
9+4 769 €+4 796 €-27 €
10+4 769 €+5 056 €-287 €
11+4 769 €+5 323 €-554 €
12+4 769 €+5 596 €-827 €
13+4 769 €+5 877 €-1 108 €
14+4 769 €+6 165 €-1 396 €
15+4 769 €+6 461 €-1 692 €
16+4 769 €+6 764 €-1 995 €
17+4 769 €+7 075 €-2 306 €
18+4 769 €+7 394 €-2 625 €
19+4 769 €+7 722 €-2 953 €
20+4 769 €+8 059 €-3 290 €
21+4 769 €+8 404 €-3 635 €
22+4 769 €+8 759 €-3 990 €
23+4 769 €+9 123 €-4 354 €
24+4 769 €+9 497 €-4 728 €
25+4 769 €+9 880 €-5 111 €
Total+119 225 €+132 169 €+-12 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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