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EXCLUSIVITE - BREST - DUPLEX DE CARACTERE - PETITE COPROPRIETE - JARDIN

VilleBrest (29)
Surface164
Coût Total284 610
Loyer Annuel20 865
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+92
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 524,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz, Mandat exclusif

Situé au cœur de Brest, ce duplex atypique développe environ 164 m² habitables (98 m² Carrez) au sein d’une copropriété de deux lots.

Il bénéficie d’un jardin partagé avec terrasse en bois, offrant un cadre rare en centre-ville. Le premier niveau propose de beaux volumes lumineux grâce à une double exposition. Le salon-séjour, avec parquet en chêne et cheminée, crée une ambiance chaleureuse. La cuisine ouverte, aménagée, s’intègre dans un espace de vie fluide de type loft. Ce niveau comprend également deux chambres, une salle de bains, un WC et des rangements.

À l’étage, deux chambres mansardées complètent l’espace nuit. Un espace ouvert permet d’aménager un bureau ou un espace détente selon les besoins.

Un grenier offre un volume de stockage supplémentaire.

Le jardin partagé et la terrasse prolongent agréablement les espaces de vie.

À proximité immédiate des commodités, ce bien rare allie caractère et fonctionnalité.

EN EXCLUSIVITE A L'AGENCE HENRY ! - https://agence-henry.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.399390, -4.470795
Total : 284 610
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 14 610
Valeur du bien : 264 610
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1739€/mois
Loyer annuel estimé : 20865€/an
Fourchette totale : 1376€ - 2197€/mois
Fourchette annuelle : 16516€ - 26359€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 062,5 €/m²
Basé sur :1123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :338 250
Prix d'achat :250 000
Décote à l'achat :-88 250 (-26.1%)
Marge achat-revente :53 640€ (15.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 610
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 389,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 472,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 377,85
Coût de l'assurance :24 903,37
Taxe foncière : 2 086,48€/an
Soit par mois : 173,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 738,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 646,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes et modernisation nécessaires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et des meubles de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 610(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:360
    Peinture salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de peinture sont basés sur une estimation moyenne de 30€/m². Les prix pour la rénovation de la salle de bain sont basés sur une fourchette de 6000€ à 12000€ pour une salle de bain standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 865 €/an
Calcul : 1 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 610 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 996 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 610
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 879
Revenus locatifs : +20 865
Charges déductibles : -26 879
Résultat foncier Année 1 : -6 014(Déficit de 6 014 €)
Imputable sur revenu global : 6 014
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 269 €/an
Revenus locatifs : +20 865
Charges déductibles : -12 269
Résultat foncier Années 2+ : 8 596 €/an
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 86526 8889 195-6 0236 023 €--
221 28212 0298 9479 253---
321 70811 7738 6909 935---
422 14211 5088 42510 634---
522 58511 2348 15111 351---
623 03610 9507 86812 086---
723 49710 6587 57512 839---
823 96710 3567 27313 611---
924 44610 0436 96114 403---
1024 9359 7216 63815 215---
1125 4349 3886 30516 047---
1225 9439 0435 96116 900---
1326 4628 6875 60517 774---
1426 9918 3205 23718 671---
1527 5317 9404 85719 591---
1628 0817 5474 46520 534---
1728 6437 1424 05921 501---
1829 2166 7233 64022 493---
1929 8006 2903 20823 510---
2030 3965 8432 76024 553---
2131 0045 3812 29825 623---
2231 6244 9041 82126 720---
2332 2574 4101 32827 846---
2432 9023 90181829 001---
2533 5603 37429230 185---
TOTAL668 306224 053132 378444 2536 023Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 807
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 444 253
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 382-1 807+6 189
2+4 382+2 776+1 606
3+4 382+2 981+1 401
4+4 382+3 190+1 192
5+4 382+3 405+977
6+4 382+3 626+756
7+4 382+3 852+530
8+4 382+4 083+299
9+4 382+4 321+61
10+4 382+4 564-182
11+4 382+4 814-432
12+4 382+5 070-688
13+4 382+5 332-950
14+4 382+5 601-1 219
15+4 382+5 877-1 495
16+4 382+6 160-1 778
17+4 382+6 450-2 068
18+4 382+6 748-2 366
19+4 382+7 053-2 671
20+4 382+7 366-2 984
21+4 382+7 687-3 305
22+4 382+8 016-3 634
23+4 382+8 354-3 972
24+4 382+8 700-4 318
25+4 382+9 056-4 674
Total+109 550+133 276+-23 726
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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