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EXCLUSIVITE - BREST - DUPLEX DE CARACTERE - PETITE COPROPRIETE - JARDIN

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface164m²
Coût Total284 610€
Loyer Annuel20 865€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 524,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz, Mandat exclusif

Situé au cœur de Brest, ce duplex atypique développe environ 164 m² habitables (98 m² Carrez) au sein d’une copropriété de deux lots.

Il bénéficie d’un jardin partagé avec terrasse en bois, offrant un cadre rare en centre-ville. Le premier niveau propose de beaux volumes lumineux grâce à une double exposition. Le salon-séjour, avec parquet en chêne et cheminée, crée une ambiance chaleureuse. La cuisine ouverte, aménagée, s’intègre dans un espace de vie fluide de type loft. Ce niveau comprend également deux chambres, une salle de bains, un WC et des rangements.

À l’étage, deux chambres mansardées complètent l’espace nuit. Un espace ouvert permet d’aménager un bureau ou un espace détente selon les besoins.

Un grenier offre un volume de stockage supplémentaire.

Le jardin partagé et la terrasse prolongent agréablement les espaces de vie.

À proximité immédiate des commodités, ce bien rare allie caractère et fonctionnalité.

EN EXCLUSIVITE A L'AGENCE HENRY ! - https://agence-henry.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.399390, -4.470795
Total : 284 610€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 14 610€
Valeur du bien : 264 610€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1739€/mois
Loyer annuel estimé : 20865€/an
Fourchette totale : 1376€ - 2197€/mois
Fourchette annuelle : 16516€ - 26359€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 062,5 €/m²
Basé sur :1123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :338 250 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-88 250€ (-26.1%)
Marge achat-revente :53 640€ (15.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 389,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 472,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 377,85€
Coût de l'assurance :24 903,37€
Taxe foncière : 2 086,48€/an
Soit par mois : 173,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 738,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 646,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes et modernisation nécessaires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et des meubles de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 610 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:360€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de peinture sont basés sur une estimation moyenne de 30€/m². Les prix pour la rénovation de la salle de bain sont basés sur une fourchette de 6000€ à 12000€ pour une salle de bain standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 865 €/an
Calcul : 1 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 610 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 996 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 879 €
Revenus locatifs : +20 865 €
Charges déductibles : -26 879 €
Résultat foncier Année 1 : -6 014 €(Déficit de 6 014 €)
Imputable sur revenu global : 6 014 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 269 €/an
Revenus locatifs : +20 865 €
Charges déductibles : -12 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 596 €/an
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 865 €26 888 €9 195 €-6 023 €6 023 €--
221 282 €12 029 €8 947 €9 253 €---
321 708 €11 773 €8 690 €9 935 €---
422 142 €11 508 €8 425 €10 634 €---
522 585 €11 234 €8 151 €11 351 €---
623 036 €10 950 €7 868 €12 086 €---
723 497 €10 658 €7 575 €12 839 €---
823 967 €10 356 €7 273 €13 611 €---
924 446 €10 043 €6 961 €14 403 €---
1024 935 €9 721 €6 638 €15 215 €---
1125 434 €9 388 €6 305 €16 047 €---
1225 943 €9 043 €5 961 €16 900 €---
1326 462 €8 687 €5 605 €17 774 €---
1426 991 €8 320 €5 237 €18 671 €---
1527 531 €7 940 €4 857 €19 591 €---
1628 081 €7 547 €4 465 €20 534 €---
1728 643 €7 142 €4 059 €21 501 €---
1829 216 €6 723 €3 640 €22 493 €---
1929 800 €6 290 €3 208 €23 510 €---
2030 396 €5 843 €2 760 €24 553 €---
2131 004 €5 381 €2 298 €25 623 €---
2231 624 €4 904 €1 821 €26 720 €---
2332 257 €4 410 €1 328 €27 846 €---
2432 902 €3 901 €818 €29 001 €---
2533 560 €3 374 €292 €30 185 €---
TOTAL668 306 €224 053 €132 378 €444 253 €6 023 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 807 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 444 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 382 €-1 807 €+6 189 €
2+4 382 €+2 776 €+1 606 €
3+4 382 €+2 981 €+1 401 €
4+4 382 €+3 190 €+1 192 €
5+4 382 €+3 405 €+977 €
6+4 382 €+3 626 €+756 €
7+4 382 €+3 852 €+530 €
8+4 382 €+4 083 €+299 €
9+4 382 €+4 321 €+61 €
10+4 382 €+4 564 €-182 €
11+4 382 €+4 814 €-432 €
12+4 382 €+5 070 €-688 €
13+4 382 €+5 332 €-950 €
14+4 382 €+5 601 €-1 219 €
15+4 382 €+5 877 €-1 495 €
16+4 382 €+6 160 €-1 778 €
17+4 382 €+6 450 €-2 068 €
18+4 382 €+6 748 €-2 366 €
19+4 382 €+7 053 €-2 671 €
20+4 382 €+7 366 €-2 984 €
21+4 382 €+7 687 €-3 305 €
22+4 382 €+8 016 €-3 634 €
23+4 382 €+8 354 €-3 972 €
24+4 382 €+8 700 €-4 318 €
25+4 382 €+9 056 €-4 674 €
Total+109 550 €+133 276 €+-23 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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