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Appartement à vendre

VilleAncy, Dareizé, Olmes, Pontcharra-sur-turdine, Saint-forgeux, Saint-loup, Saint-romain-de-popey, Sarcey (69)
Surface85
Coût Total174 800
Loyer Annuel9 483
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-356
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 588,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 30 m²), 3 chambres, Exposition sud

Vindry sur Turdine – Accès A89 à 4mn

Je vous propose cet appartement T4 de 85m² situé au 2ème étage d'un immeuble plein de charme en pierres dorées. Commerces, écoles et bien d'autres services sont tout proche !

Dans cet appartement, vous appréciez la belle luminosité de sa pièce de vie de plus de 29m² . Côté nuit, vous disposez de 3 chambres dont une de moins de 9m², d'une salle d'eau et d'un wc.

Vous allez aimer rénover, équiper et apporter tout le confort de vie à cet appartement pour le façonner selon vos envies !

Envie de le découvrir ou besoin de plus amples informations ? N'hésitez pas à me contacter, je me ferai le plaisir de vous renseigner.

Ses atouts : Son emplacement proche de tout, sa luminosité, le charme de vieilles pierres, stationnement au pied de l'immeuble …. !

Services Capifrance + : Dossier complet disponible à la demande. Il comprend l'accès à la visite virtuelle HD, des photos supplémentaires, les plans, des suggestions d'aménagement ainsi que les diagnostics. Nombre de lots de la copropriété : 15, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 1800 euros soit 150 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°832 810 451 - Greffe de LYON) Sandrine DEI MOMI Entrepreneur Individuel Réf.932542

Ville : Ancy, Dareizé, Olmes, Pontcharra-sur-turdine, Saint-forgeux, Saint-loup, Saint-romain-de-popey, Sarcey
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69490
Coordonnées : 45.879537, 4.490036
Total : 174 800
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 29 000
Valeur du bien : 164 000
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 9.30€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 12.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9483€/an
Fourchette totale : 600€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 7203€ - 12485€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 850 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 250
Prix d'achat :135 000
Décote à l'achat :-22 250 (-14.1%)
Marge achat-revente :-17 550€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 916,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 922,98
Coût de l'assurance :15 295,00
Taxe foncière : 948,27€/an
Soit par mois : 79,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 790,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 145,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 000(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:600
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ancy, Dareizé, Olmes, Pontcharra-sur-Turdine, Saint-Forgeux, Saint-Loup, Saint-Romain-de-Popey, Sarcey. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 483 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 948 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 228
Revenus locatifs : +9 483
Charges déductibles : -38 228
Résultat foncier Année 1 : -28 745(Déficit de 28 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 345
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 228 €/an
Revenus locatifs : +9 483
Charges déductibles : -9 228
Résultat foncier Années 2+ : 255 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7344.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 48338 2335 873-28 75121 400 €7 351 €7 351 €
29 6729 0775 717595--6 756 €
39 8668 9165 556950--5 806 €
410 0638 7495 3891 314--4 492 €
510 2648 5765 2161 688--2 804 €
610 4708 3985 0382 072--732 €
710 6798 2134 8532 466---
810 8938 0224 6622 871---
911 1107 8244 4643 286---
1011 3337 6194 2593 713---
1111 5597 4084 0484 152---
1211 7917 1893 8294 602---
1312 0266 9623 6025 064---
1412 2676 7283 3685 539---
1512 5126 4853 1256 027---
1612 7626 2352 8746 528---
1713 0185 9752 6157 043---
1813 2785 7072 3467 572---
1913 5445 4292 0698 115---
2013 8145 1411 7818 673---
2114 0914 8441 4849 247---
2214 3734 5371 1779 836---
2314 6604 21985810 442---
2414 9533 88952911 064---
2515 2523 54918911 703---
TOTAL303 734197 92584 923105 80921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 809
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 483 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 991 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 991-6 420+8 411
2+1 9910+1 991
3+1 9910+1 991
4+1 9910+1 991
5+1 9910+1 991
6+1 9910+1 991
7+1 991+520+1 471
8+1 991+861+1 130
9+1 991+986+1 005
10+1 991+1 114+877
11+1 991+1 245+746
12+1 991+1 381+610
13+1 991+1 519+472
14+1 991+1 662+329
15+1 991+1 808+183
16+1 991+1 958+33
17+1 991+2 113-122
18+1 991+2 271-280
19+1 991+2 434-443
20+1 991+2 602-611
21+1 991+2 774-783
22+1 991+2 951-960
23+1 991+3 132-1 141
24+1 991+3 319-1 328
25+1 991+3 511-1 520
Total+49 775+31 743+18 032
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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