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Maison à vendre

VilleLuitré (35)
Surface113m²
Coût Total195 040€
Loyer Annuel10 360€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 500 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 048,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 37 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, calme, Exposition sud

Maison en pierre à rénover Luitré (35133)

À découvrir ! Charmante maison en pierre mitoyenne d'un côté, exposée plein SUD, offrant un beau potentiel. Au rez-de-chaussée : cuisine aménagée, grand séjour avec cheminée, chambre, salle de bains, WC séparés et accès garage. À l'étage : 2 chambres, lingerie et grenier aménageable.

Garage attenant. Le tout sur une parcelle d'environ 1 950 m², dans un secteur calme et verdoyant. Un bien plein de caractère à rénover selon vos envies !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Luitré
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Coordonnées : 48.289790, -1.123190
Total : 195 040€
Prix d'acquisition : 118 500€
Travaux : 67 060€
Valeur du bien : 185 560€
Frais de notaire : 9 480€
Coût estimé : 9 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10360€/an
Fourchette totale : 677€ - 1101€/mois
Fourchette annuelle : 8120€ - 13217€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,85 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 748 €
Prix d'achat :118 500 €
Décote à l'achat :-60 248€ (-33.7%)
Marge achat-revente :-16 292€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :965,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 022,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 756,17€
Coût de l'assurance :17 066,00€
Taxe foncière : 1 036,01€/an
Soit par mois : 86,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-245,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 060 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 780€
    Isolation toiture/combles: 113 m² × 60€/m² = 6780€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 11000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 900€/fenêtre = 12600€ (pose incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luitré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 360 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 326 €
Revenus locatifs : +10 360 €
Charges déductibles : -75 326 €
Résultat foncier Année 1 : -64 966 €(Déficit de 64 966 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 566 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 266 €/an
Revenus locatifs : +10 360 €
Charges déductibles : -8 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43565.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 025 €(65% de 118 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 801 €/an
Calcul : 77 025 € × 3,636% = 2 801 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 360 €75 332 €6 553 €-64 972 €21 400 €43 572 €43 572 €
210 567 €8 098 €6 379 €2 469 €--41 102 €
310 779 €7 918 €6 199 €2 861 €--38 242 €
410 994 €7 732 €6 013 €3 263 €--34 979 €
511 214 €7 539 €5 820 €3 675 €--31 304 €
611 438 €7 340 €5 621 €4 099 €--27 205 €
711 667 €7 134 €5 415 €4 534 €--22 672 €
811 901 €6 920 €5 202 €4 980 €--17 692 €
912 139 €6 700 €4 981 €5 439 €--12 253 €
1012 381 €6 471 €4 753 €5 910 €--6 342 €
1112 629 €6 235 €4 516 €6 394 €---
1212 882 €5 991 €4 272 €6 891 €---
1313 139 €5 738 €4 019 €7 401 €---
1413 402 €5 476 €3 758 €7 926 €---
1513 670 €5 206 €3 487 €8 464 €---
1613 943 €4 926 €3 207 €9 017 €---
1714 222 €4 636 €2 918 €9 586 €---
1814 507 €4 337 €2 618 €10 170 €---
1914 797 €4 027 €2 308 €10 770 €---
2015 093 €3 706 €1 988 €11 386 €---
2115 395 €3 375 €1 656 €12 020 €---
2215 703 €3 031 €1 313 €12 671 €---
2316 017 €2 677 €958 €13 340 €---
2416 337 €2 309 €591 €14 028 €---
2516 664 €1 929 €211 €14 734 €---
TOTAL331 838 €204 783 €94 756 €127 056 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 176 €-6 420 €+8 596 €
2+2 176 €0 €+2 176 €
3+2 176 €0 €+2 176 €
4+2 176 €0 €+2 176 €
5+2 176 €0 €+2 176 €
6+2 176 €0 €+2 176 €
7+2 176 €0 €+2 176 €
8+2 176 €0 €+2 176 €
9+2 176 €0 €+2 176 €
10+2 176 €0 €+2 176 €
11+2 176 €+15 €+2 161 €
12+2 176 €+2 067 €+109 €
13+2 176 €+2 220 €-44 €
14+2 176 €+2 378 €-202 €
15+2 176 €+2 539 €-363 €
16+2 176 €+2 705 €-529 €
17+2 176 €+2 876 €-700 €
18+2 176 €+3 051 €-875 €
19+2 176 €+3 231 €-1 055 €
20+2 176 €+3 416 €-1 240 €
21+2 176 €+3 606 €-1 430 €
22+2 176 €+3 801 €-1 625 €
23+2 176 €+4 002 €-1 826 €
24+2 176 €+4 208 €-2 032 €
25+2 176 €+4 420 €-2 244 €
Total+54 400 €+38 117 €+16 283 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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