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Appartement à vendre

VillePreuilly-sur-Claise (37)
Surface76.85m²
Coût Total138 720€
Loyer Annuel6 247€
Rentabilité4.50%
Cashflow/mois-317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 76.85 m²
Prix au m² : 1 027,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité Square Habitat, Garantie Revente 7 ans !

Au deuxième étage d'une résidence, Arnaud vous propose cet appartement T3 de 76,85 m² comprenant : Une entrée/couloir, un salon/salle à manger, une cuisine aménagée, deux chambres, un rangement, une salle de bains et un WC.

Cave en sous-sol. Place de parking privative.

Jardin commun de 981 m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Nous sommes joignables du lundi au samedi de 9h à 19h.

Ville : Preuilly-sur-Claise
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37290
Coordonnées : 46.859426, 0.933300
Total : 138 720€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 53 400€
Valeur du bien : 132 400€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.85m²
Loyer prédit : 6.77€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 8.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 521€/mois
Loyer annuel estimé : 6247€/an
Fourchette totale : 403€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 4841€ - 8062€/an
Rentabilité brute :4.50%
Fourchette de rentabilité :3.49% - 5.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :511,11 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :39 279 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+39 721€ (+101.1%)
Marge achat-revente :-99 441€ (-253.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :40,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 731,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 505,21€
Coût de l'assurance :12 138,00€
Taxe foncière : 624,73€/an
Soit par mois : 52,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 54,33€/mois
Soit par an : 652,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 520,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 76.85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 400 €(695 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 4000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 320€
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Preuilly-sur-Claise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 247 €/an
Calcul : 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 720 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 625 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 888 €
Revenus locatifs : +6 247 €
Charges déductibles : -59 888 €
Résultat foncier Année 1 : -53 640 €(Déficit de 53 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 488 €/an
Revenus locatifs : +6 247 €
Charges déductibles : -6 488 €
Résultat foncier Années 2+ : -240 €/an(Déficit de 240 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32240.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 247 €59 892 €4 730 €-53 645 €21 400 €32 245 €32 245 €
26 372 €6 367 €4 605 €5 €--32 240 €
36 500 €6 238 €4 476 €261 €--31 979 €
46 630 €6 105 €4 342 €525 €--31 453 €
56 762 €5 966 €4 204 €796 €--30 657 €
66 898 €5 823 €4 061 €1 074 €--29 583 €
77 036 €5 675 €3 913 €1 361 €--28 222 €
87 176 €5 522 €3 759 €1 655 €--26 568 €
97 320 €5 363 €3 601 €1 957 €--24 611 €
107 466 €5 198 €3 436 €2 268 €--22 343 €
117 615 €5 028 €3 266 €2 587 €--19 756 €
127 768 €4 852 €3 090 €2 915 €---
137 923 €4 670 €2 908 €3 253 €---
148 082 €4 481 €2 719 €3 600 €---
158 243 €4 286 €2 524 €3 957 €---
168 408 €4 084 €2 322 €4 324 €---
178 576 €3 875 €2 113 €4 701 €---
188 748 €3 659 €1 896 €5 089 €---
198 923 €3 434 €1 672 €5 488 €---
209 101 €3 203 €1 440 €5 899 €---
219 283 €2 962 €1 200 €6 321 €---
229 469 €2 714 €952 €6 755 €---
239 658 €2 457 €695 €7 201 €---
249 851 €2 191 €428 €7 661 €---
2510 048 €1 915 €153 €8 133 €---
TOTAL200 104 €165 962 €68 505 €34 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 312 €-6 420 €+7 732 €
2+1 312 €0 €+1 312 €
3+1 312 €0 €+1 312 €
4+1 312 €0 €+1 312 €
5+1 312 €0 €+1 312 €
6+1 312 €0 €+1 312 €
7+1 312 €0 €+1 312 €
8+1 312 €0 €+1 312 €
9+1 312 €0 €+1 312 €
10+1 312 €0 €+1 312 €
11+1 312 €0 €+1 312 €
12+1 312 €+875 €+437 €
13+1 312 €+976 €+336 €
14+1 312 €+1 080 €+232 €
15+1 312 €+1 187 €+125 €
16+1 312 €+1 297 €+15 €
17+1 312 €+1 410 €-98 €
18+1 312 €+1 527 €-215 €
19+1 312 €+1 646 €-334 €
20+1 312 €+1 770 €-458 €
21+1 312 €+1 896 €-584 €
22+1 312 €+2 026 €-714 €
23+1 312 €+2 160 €-848 €
24+1 312 €+2 298 €-986 €
25+1 312 €+2 440 €-1 128 €
Total+32 800 €+16 170 €+16 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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