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Maison à vendre

VilleTinchebray (61)
Surface70m²
Coût Total75 072€
Loyer Annuel4 886€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 400 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 834,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 1 parking: Garage, Jardin

EXCLUSIVITÉ - MAISON EN PIERRES - REF 12290

Dans le centre ville de Tinchebray Bocage, cette charmante maison en pierres cherche son nouveau propriétaire.

Ce bien de 70m² habitable comprend au rez de chaussée, une piece de vie, une cuisine, une salle d'eau avec wc. A l'étage une grande chambre et une seconde grand chambre au deuxième étage. Vous trouverez également un grenier ainsi qu'un garage. Un joli terrain de 170m² sans vis à vis se trouve à deux pas de la maison. Le logement est classé en lettre D. La toiture est en très bonne état , la chaudière alimentée au gaz de ville est entretenue. Les huisseries sont en PVC double vitrage et de bonne qualité. La visite virtuelle est disponible sur notre site internet.

Ville : Tinchebray
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61800
Coordonnées : 48.725761, -0.722865
Total : 75 072€
Prix d'acquisition : 58 400€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 70 400€
Frais de notaire : 4 672€
Coût estimé : 4 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 5.82€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 407€/mois
Loyer annuel estimé : 4886€/an
Fourchette totale : 314€ - 527€/mois
Fourchette annuelle : 3774€ - 6326€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :849,05 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :59 434 €
Prix d'achat :58 400 €
Décote à l'achat :-1 034€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-15 638€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 072€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :369,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :18,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 388,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 872,78€
Coût de l'assurance :5 630,40€
Taxe foncière : 488,59€/an
Soit par mois : 40,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 407,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 429,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du carrelage
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 886 €/an
Calcul : 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 072 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 225 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 489 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 197 €
Revenus locatifs : +4 886 €
Charges déductibles : -15 197 €
Résultat foncier Année 1 : -10 311 €(Déficit de 10 311 €)
Imputable sur revenu global : 10 311 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 197 €/an
Revenus locatifs : +4 886 €
Charges déductibles : -3 197 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 689 €/an
Prix d'achat du bien : 58 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 960 €(65% de 58 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 380 €/an
Calcul : 37 960 € × 3,636% = 1 380 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 886 €15 199 €2 485 €-10 313 €10 313 €--
24 984 €3 132 €2 419 €1 851 €---
35 083 €3 064 €2 350 €2 020 €---
45 185 €2 993 €2 279 €2 192 €---
55 289 €2 919 €2 206 €2 369 €---
65 394 €2 843 €2 130 €2 551 €---
75 502 €2 765 €2 051 €2 737 €---
85 612 €2 684 €1 970 €2 929 €---
95 725 €2 600 €1 886 €3 125 €---
105 839 €2 513 €1 799 €3 326 €---
115 956 €2 423 €1 709 €3 533 €---
126 075 €2 330 €1 617 €3 745 €---
136 197 €2 234 €1 521 €3 962 €---
146 320 €2 135 €1 421 €4 185 €---
156 447 €2 032 €1 319 €4 414 €---
166 576 €1 926 €1 213 €4 649 €---
176 707 €1 817 €1 103 €4 891 €---
186 841 €1 703 €989 €5 138 €---
196 978 €1 586 €872 €5 392 €---
207 118 €1 465 €751 €5 653 €---
217 260 €1 339 €625 €5 921 €---
227 405 €1 209 €496 €6 196 €---
237 554 €1 075 €362 €6 478 €---
247 705 €937 €223 €6 768 €---
257 859 €793 €79 €7 065 €---
TOTAL156 498 €65 718 €35 873 €90 780 €10 313 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 094 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 026 €-3 094 €+4 120 €
2+1 026 €+555 €+471 €
3+1 026 €+606 €+420 €
4+1 026 €+658 €+368 €
5+1 026 €+711 €+315 €
6+1 026 €+765 €+261 €
7+1 026 €+821 €+205 €
8+1 026 €+879 €+147 €
9+1 026 €+937 €+89 €
10+1 026 €+998 €+28 €
11+1 026 €+1 060 €-34 €
12+1 026 €+1 123 €-97 €
13+1 026 €+1 189 €-163 €
14+1 026 €+1 256 €-230 €
15+1 026 €+1 324 €-298 €
16+1 026 €+1 395 €-369 €
17+1 026 €+1 467 €-441 €
18+1 026 €+1 541 €-515 €
19+1 026 €+1 618 €-592 €
20+1 026 €+1 696 €-670 €
21+1 026 €+1 776 €-750 €
22+1 026 €+1 859 €-833 €
23+1 026 €+1 943 €-917 €
24+1 026 €+2 030 €-1 004 €
25+1 026 €+2 120 €-1 094 €
Total+25 650 €+27 234 €+-1 584 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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