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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAillant-sur-Tholon (89)
Surface218m²
Coût Total244 850€
Loyer Annuel21 436€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+324€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 750 €
Surface : 218 m²
Prix au m² : 751,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Venez découvrir cette grande maison au centre d'Aillant Sur Tholon 7 pièce(s) 218.5 m2 avec sa cour intérieur et un garage. Vous trouverez une entrée, cuisine, salon salle à manger et cheminée, buanderie, salle d'eau, wc. A l'étage 4 chambres, salle d'eau wc et un bureau. Un extérieur rapide d'entretien, gros oeuvre en bon état et les commerces à pied!

Ville : Aillant-sur-Tholon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89110
Coordonnées : 47.865480, 3.328890
Total : 244 850€
Prix d'acquisition : 163 750€
Travaux : 68 000€
Valeur du bien : 231 750€
Frais de notaire : 13 100€
Coût estimé : 13 100€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 218m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1786€/mois
Loyer annuel estimé : 21436€/an
Fourchette totale : 1427€ - 2236€/mois
Fourchette annuelle : 17125€ - 26833€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 442,83 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :314 537 €
Prix d'achat :163 750 €
Décote à l'achat :-150 787€ (-47.9%)
Marge achat-revente :69 687€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 212,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 284,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 955,33€
Coût de l'assurance :21 424,37€
Taxe foncière : 2 143,60€/an
Soit par mois : 178,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 786,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 462,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :323,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 218 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 218 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 218 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et plomberie, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 000 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 900€
    Isolation toiture: 218 m² × 50€/m² = 10900€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:21 600€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 800€ = 21600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine: 10000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 436 €/an
Calcul : 1 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 850 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 220 €
Revenus locatifs : +21 436 €
Charges déductibles : -79 220 €
Résultat foncier Année 1 : -57 784 €(Déficit de 57 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 384 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 220 €/an
Revenus locatifs : +21 436 €
Charges déductibles : -11 220 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 216 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36383.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 438 €(65% de 163 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 870 €/an
Calcul : 106 438 € × 3,636% = 3 870 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 436 €79 228 €8 227 €-57 792 €21 400 €36 392 €36 392 €
221 865 €11 009 €8 008 €10 856 €--25 536 €
322 302 €10 783 €7 783 €11 519 €--14 017 €
422 748 €10 549 €7 549 €12 199 €--1 818 €
523 203 €10 307 €7 307 €12 896 €---
623 667 €10 057 €7 057 €13 610 €---
724 140 €9 798 €6 798 €14 342 €---
824 623 €9 531 €6 530 €15 093 €---
925 116 €9 253 €6 253 €15 862 €---
1025 618 €8 967 €5 966 €16 651 €---
1126 130 €8 670 €5 670 €17 460 €---
1226 653 €8 364 €5 363 €18 289 €---
1327 186 €8 046 €5 046 €19 140 €---
1427 730 €7 718 €4 717 €20 012 €---
1528 284 €7 378 €4 378 €20 906 €---
1628 850 €7 027 €4 026 €21 823 €---
1729 427 €6 663 €3 663 €22 764 €---
1830 016 €6 287 €3 287 €23 728 €---
1930 616 €5 898 €2 898 €24 717 €---
2031 228 €5 496 €2 495 €25 732 €---
2131 853 €5 079 €2 079 €26 773 €---
2232 490 €4 649 €1 648 €27 841 €---
2333 140 €4 203 €1 202 €28 936 €---
2433 802 €3 742 €741 €30 060 €---
2534 478 €3 265 €264 €31 213 €---
TOTAL686 600 €261 970 €118 955 €424 630 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 424 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 502 €-6 420 €+10 922 €
2+4 502 €0 €+4 502 €
3+4 502 €0 €+4 502 €
4+4 502 €0 €+4 502 €
5+4 502 €+3 323 €+1 179 €
6+4 502 €+4 083 €+419 €
7+4 502 €+4 303 €+199 €
8+4 502 €+4 528 €-26 €
9+4 502 €+4 759 €-257 €
10+4 502 €+4 995 €-493 €
11+4 502 €+5 238 €-736 €
12+4 502 €+5 487 €-985 €
13+4 502 €+5 742 €-1 240 €
14+4 502 €+6 004 €-1 502 €
15+4 502 €+6 272 €-1 770 €
16+4 502 €+6 547 €-2 045 €
17+4 502 €+6 829 €-2 327 €
18+4 502 €+7 118 €-2 616 €
19+4 502 €+7 415 €-2 913 €
20+4 502 €+7 720 €-3 218 €
21+4 502 €+8 032 €-3 530 €
22+4 502 €+8 352 €-3 850 €
23+4 502 €+8 681 €-4 179 €
24+4 502 €+9 018 €-4 516 €
25+4 502 €+9 364 €-4 862 €
Total+112 550 €+127 389 €+-14 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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