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Vends appartement T3

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface59m²
Coût Total103 020€
Loyer Annuel5 953€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 83 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 406,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 T3 sans travaux à prévoir – Lumineux, fonctionnel et bien situé à Pamiers. 83 000€

**📏 Surface : 59 m² **🛏️ Chambres : 2 (avec placards intégrés) **🚪 Étage :2ᵉ étage (sans ascenseur) **🌞 Orientation : Sud / Sud-Ouest (lumière naturelle toute la journée) **🔥 Chauffage : Collectif au gaz (chaudière changée en 2023) **🏗️ Copropriété : Toiture refaite en 2023 – immeuble bien entretenu

Charges : 70€ de copropriété et 40€ gaz par mois

✨ Points forts : ✅ Aucun travaux à prévoir : Peintures et menuiseries refaites en 2022, cuisine équipée, sols en bon état.) ✅ Cuisine équipée : ( plaques à induction, hotte ). ✅ 2 petits balcons: Parfaits pour profiter du soleil ou prendre l’air. ✅ Proche du centre-ville et des commerces. ✅ Charges maîtrisées: Chauffage collectif efficace et économique.

Un T3 prêt à emménager, sans frais supplémentaires, dans un quartier dynamique et bien desservi. Parfait pour les familles, les jeunes actifs ou comme placement rentable.

N’hésitez pas à me contacter pour une visite ou pour plus d’informations !

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.121250, 1.610890
Total : 103 020€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 13 380€
Valeur du bien : 96 380€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5953€/an
Fourchette totale : 399€ - 617€/mois
Fourchette annuelle : 4783€ - 7408€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 204,84 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 086 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+11 914€ (+16.8%)
Marge achat-revente :-31 934€ (-44.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 702,72€
Coût de l'assurance :9 014,25€
Taxe foncière : 1 090,00€/an
Soit par mois : 90,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 496,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-250,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage légèrement usé nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 380 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:780€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 540€
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture murs: 48 m² × 30€/m² = 144€, Main d'œuvre: 216€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 953 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 711 €
Revenus locatifs : +5 953 €
Charges déductibles : -19 711 €
Résultat foncier Année 1 : -13 758 €(Déficit de 13 758 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 058 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 331 €/an
Revenus locatifs : +5 953 €
Charges déductibles : -6 331 €
Résultat foncier Années 2+ : -378 €/an(Déficit de 378 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3058.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 953 €19 714 €3 564 €-13 762 €10 700 €3 062 €3 062 €
26 072 €6 241 €3 470 €-169 €169 €-3 062 €
36 193 €6 144 €3 374 €49 €--3 013 €
46 317 €6 044 €3 274 €273 €--2 740 €
56 443 €5 941 €3 170 €503 €--2 238 €
66 572 €5 833 €3 063 €739 €--1 499 €
76 704 €5 722 €2 951 €982 €--517 €
86 838 €5 607 €2 836 €1 231 €---
96 974 €5 488 €2 717 €1 487 €---
107 114 €5 364 €2 594 €1 750 €---
117 256 €5 236 €2 466 €2 020 €---
127 401 €5 104 €2 333 €2 297 €---
137 549 €4 967 €2 196 €2 583 €---
147 700 €4 825 €2 054 €2 876 €---
157 854 €4 678 €1 907 €3 177 €---
168 011 €4 525 €1 755 €3 486 €---
178 172 €4 368 €1 597 €3 804 €---
188 335 €4 204 €1 434 €4 131 €---
198 502 €4 035 €1 265 €4 467 €---
208 672 €3 860 €1 089 €4 812 €---
218 845 €3 679 €908 €5 167 €---
229 022 €3 491 €720 €5 531 €---
239 203 €3 296 €526 €5 906 €---
249 387 €3 095 €324 €6 292 €---
259 574 €2 886 €116 €6 688 €---
TOTAL190 663 €134 347 €51 703 €56 316 €10 869 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 261 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 250 €-3 210 €+4 460 €
2+1 250 €-51 €+1 301 €
3+1 250 €0 €+1 250 €
4+1 250 €0 €+1 250 €
5+1 250 €0 €+1 250 €
6+1 250 €0 €+1 250 €
7+1 250 €0 €+1 250 €
8+1 250 €+214 €+1 036 €
9+1 250 €+446 €+804 €
10+1 250 €+525 €+725 €
11+1 250 €+606 €+644 €
12+1 250 €+689 €+561 €
13+1 250 €+775 €+475 €
14+1 250 €+863 €+387 €
15+1 250 €+953 €+297 €
16+1 250 €+1 046 €+204 €
17+1 250 €+1 141 €+109 €
18+1 250 €+1 239 €+11 €
19+1 250 €+1 340 €-90 €
20+1 250 €+1 444 €-194 €
21+1 250 €+1 550 €-300 €
22+1 250 €+1 659 €-409 €
23+1 250 €+1 772 €-522 €
24+1 250 €+1 888 €-638 €
25+1 250 €+2 006 €-756 €
Total+31 250 €+16 895 €+14 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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