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Achat maison

Bien expiré
VilleTrois-Fonds (23)
Surface140
Coût Total162 960
Loyer Annuel10 839
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 710,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 140 m², 5 Pièces, 1 Chambre, 1 Salle de bain, Terrain de 11000 m², Travaux

Charmante propriété à rénover, deux maisons, grange et terrain dans un joli cadre À 10 minutes d'une ville. - Située sur son propre terrain, cette très jolie propriété en pierre offre un potentiel incroyable et n'attend plus que d'être transformée en maison familiale confortable. Elle comprend une deuxième petite maison et une grange attenante, offrant de nombreuses possibilités — que ce soit pour accueillir des invités ou pour développer une activité touristique, comme un gîte ou une chambre d'hôtes. Le tout est entouré de plus d'un hectare de terrain, dans un cadre rural paisible avec de belles vues dégagées. Que vous rêviez d'un refuge familial, d'un projet locatif touristique ou d'un mode de vie autonome, les possibilités offertes par cette propriété sont vraiment infinies.

Ville : Trois-Fonds
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.241326, 2.235141
Total : 162 960
Prix d'acquisition : 99 500
Travaux : 55 500
Valeur du bien : 155 000
Frais de notaire : 7 960
Coût estimé : 7 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 903€/mois
Loyer annuel estimé : 10839€/an
Fourchette totale : 692€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 8300€ - 14153€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 841,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 537,49
Coût de l'assurance :13 851,60
Taxe foncière : 1 083,85€/an
Soit par mois : 90,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 40 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage central au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Système de chauffage à vérifier pour conformité et efficacité
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 1 chambre (environ 18 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état, nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Vérification de la plomberie nécessaire pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:2 800
    Isolation combles: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:6 500
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6500€ = 6500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:3 000
    Rénovation complète chambre: 18 m² × 150€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€ = 3000€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:4 500
    Rénovation complète salon: 25 m² × 150€/m² = 3750€, Main d'œuvre: 750€ = 4500€
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trois-Fonds (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 839 €/an
Calcul : 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 960 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 382
Revenus locatifs : +10 839
Charges déductibles : -62 382
Résultat foncier Année 1 : -51 543(Déficit de 51 543 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 143
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 882 €/an
Revenus locatifs : +10 839
Charges déductibles : -6 882
Résultat foncier Années 2+ : 3 957 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30142.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 83962 3875 249-51 54821 400 €30 148 €30 148 €
211 0556 7455 1074 311--25 838 €
311 2766 5984 9604 678--21 159 €
411 5026 4464 8095 056--16 104 €
511 7326 2904 6525 442--10 661 €
611 9676 1284 4905 839--4 823 €
712 2065 9614 3236 245---
812 4505 7884 1506 662---
912 6995 6103 9727 089---
1012 9535 4263 7887 527---
1113 2125 2353 5987 977---
1213 4765 0393 4018 438---
1313 7464 8363 1988 910---
1414 0214 6262 9889 395---
1514 3014 4092 7719 892---
1614 5874 1852 54710 402---
1714 8793 9542 31610 925---
1815 1773 7142 07711 462---
1915 4803 4681 83012 013---
2015 7903 2121 57412 577---
2116 1052 9491 31113 157---
2216 4282 6761 03913 751---
2316 7562 39575714 361---
2417 0912 10546714 987---
2517 4331 80416615 629---
TOTAL347 162171 98575 537175 17621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 176
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 276-6 420+8 696
2+2 2760+2 276
3+2 2760+2 276
4+2 2760+2 276
5+2 2760+2 276
6+2 2760+2 276
7+2 276+427+1 849
8+2 276+1 999+277
9+2 276+2 127+149
10+2 276+2 258+18
11+2 276+2 393-117
12+2 276+2 531-255
13+2 276+2 673-397
14+2 276+2 819-543
15+2 276+2 968-692
16+2 276+3 121-845
17+2 276+3 278-1 002
18+2 276+3 439-1 163
19+2 276+3 604-1 328
20+2 276+3 773-1 497
21+2 276+3 947-1 671
22+2 276+4 125-1 849
23+2 276+4 308-2 032
24+2 276+4 496-2 220
25+2 276+4 689-2 413
Total+56 900+52 553+4 347
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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