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Détails du bien

Bien expiré
VilleBastia (2B)
Surface85m²
Coût Total221 520€
Loyer Annuel12 052€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 735,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz

Bastia Sud ! 4 pièces de 85m² , entrée , séjour , cuisine séparée , buanderie , 3 chambres , sde . petite vue mer . balcon place de parking et cave . Bien proposé par Charles FRANCAIS EI, agent commercial (RSAC 802693515) - https://www.century21-jade-bastia.com/mentions_legales/

Ville : Bastia
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20600
Coordonnées : 42.678742, 9.441745
Total : 221 520€
Prix d'acquisition : 147 500€
Travaux : 62 220€
Valeur du bien : 209 720€
Frais de notaire : 11 800€
Coût estimé : 11 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 11.82€/m²/mois
Fourchette : 9.58€ - 14.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12052€/an
Fourchette totale : 815€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 9776€ - 14858€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 080,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 147,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 682,04€
Coût de l'assurance :19 936,80€
Taxe foncière : 1 205,21€/an
Soit par mois : 100,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 004,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/eau) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 220 €(732 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bastia (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 052 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 797 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 205 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 351 €
Revenus locatifs : +12 052 €
Charges déductibles : -71 351 €
Résultat foncier Année 1 : -59 298 €(Déficit de 59 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 131 €/an
Revenus locatifs : +12 052 €
Charges déductibles : -9 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37898.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 875 €(65% de 147 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 486 €/an
Calcul : 95 875 € × 3,636% = 3 486 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 052 €71 358 €7 135 €-59 305 €21 400 €37 905 €37 905 €
212 293 €8 945 €6 942 €3 349 €--34 557 €
312 539 €8 745 €6 742 €3 794 €--30 763 €
412 790 €8 539 €6 536 €4 251 €--26 512 €
513 046 €8 326 €6 324 €4 719 €--21 793 €
613 307 €8 106 €6 104 €5 200 €--16 593 €
713 573 €7 879 €5 877 €5 693 €--10 899 €
813 844 €7 645 €5 642 €6 200 €--4 700 €
914 121 €7 402 €5 399 €6 719 €---
1014 403 €7 152 €5 149 €7 252 €---
1114 691 €6 893 €4 890 €7 799 €---
1214 985 €6 626 €4 623 €8 360 €---
1315 285 €6 350 €4 347 €8 936 €---
1415 591 €6 064 €4 062 €9 527 €---
1515 903 €5 769 €3 767 €10 133 €---
1616 221 €5 465 €3 462 €10 756 €---
1716 545 €5 150 €3 148 €11 395 €---
1816 876 €4 825 €2 823 €12 050 €---
1917 213 €4 490 €2 487 €12 724 €---
2017 558 €4 143 €2 140 €13 415 €---
2117 909 €3 785 €1 782 €14 124 €---
2218 267 €3 414 €1 412 €14 853 €---
2318 632 €3 032 €1 029 €15 600 €---
2419 005 €2 637 €634 €16 368 €---
2519 385 €2 229 €226 €17 156 €---
TOTAL386 033 €214 969 €102 682 €171 064 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 531 €-6 420 €+8 951 €
2+2 531 €0 €+2 531 €
3+2 531 €0 €+2 531 €
4+2 531 €0 €+2 531 €
5+2 531 €0 €+2 531 €
6+2 531 €0 €+2 531 €
7+2 531 €0 €+2 531 €
8+2 531 €0 €+2 531 €
9+2 531 €+606 €+1 925 €
10+2 531 €+2 176 €+355 €
11+2 531 €+2 340 €+191 €
12+2 531 €+2 508 €+23 €
13+2 531 €+2 681 €-150 €
14+2 531 €+2 858 €-327 €
15+2 531 €+3 040 €-509 €
16+2 531 €+3 227 €-696 €
17+2 531 €+3 418 €-887 €
18+2 531 €+3 615 €-1 084 €
19+2 531 €+3 817 €-1 286 €
20+2 531 €+4 024 €-1 493 €
21+2 531 €+4 237 €-1 706 €
22+2 531 €+4 456 €-1 925 €
23+2 531 €+4 680 €-2 149 €
24+2 531 €+4 910 €-2 379 €
25+2 531 €+5 147 €-2 616 €
Total+63 275 €+51 319 €+11 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 238 jours
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